Reforma em imóvel alugado pode virar dor de cabeça; entenda quando o proprietário deve pagar

Ao Jornal Opção, a especialista em Direito Civil, Paulina Caiado, explicou como conhecer as regras antes de reformar um imóvel alugado evita conflitos e prejuízos financeiros. Ela destacou que cláusulas contratuais e normas da legislação definem quem paga pelas reformas e quando o inquilino pode ser reembolsado pelas benfeitorias realizadas.

Segundo Paulina, nem sempre há prejuízo para o inquilino que realiza melhorias. “Isso tudo vai depender de como foi a combinação e a elaboração desse contrato. Por isso que é muito importante realmente ter esse respaldo jurídico. Mas é possível fazer negociações”, disse.

“Vamos supor que eu quero fazer um aluguel de um imóvel e eu vou fazer um investimento nele que vai ficar retido. Posso combinar com o proprietário para que esse valor seja abatido dos meus aluguéis. É possível. Então a gente pode fazer um contrato bem estruturado que garanta direitos para esse inquilino e também para o proprietário, se for o caso”, completou.

Ela explicou que existem três tipos de benfeitorias, as necessárias, úteis e as voluptuosas. “As benfeitorias necessárias são indispensáveis para manter o imóvel em condições de uso e segurança, como consertar infiltrações, recuperar o telhado ou substituir instalações elétricas com risco. A responsabilidade é do proprietário, mas o inquilino pode realizar em caráter urgente e pedir reembolso”, disse.

“As benfeitorias úteis tornam o imóvel mais funcional ou confortável, como instalar portão eletrônico, grades de proteção ou armários planejados. Só geram direito a reembolso se houver autorização expressa do proprietário antes da obra. As benfeitorias voluptuárias são apenas estéticas ou decorativas, como mudar a cor da parede, aplicar papel de parede ou instalar luminárias decorativas. Não dão direito a indenização; o inquilino pode retirar os itens ao sair, desde que não danifique a estrutura”, afirmou.

Segundo ela, as necessárias são aquelas que realmente têm a ver com a estrutura. “Então, se tem um vazamento, se tem algum tipo de infiltração, é algo que danifique a estrutura do imóvel. As úteis são aquelas que, ainda que não tenham a ver com a estrutura, podem realmente valorizar aquele bem”, apontou.

“Então, às vezes um armário planejado, uma construção de uma piscina, realmente aquilo que valoriza o bem. Já as voluptuárias são aquelas que são meramente decorativas, um papel de parede, uma decoração, pintura”, acrescentou.

Sobre situações de emergência, Paulina afirmou que, no caso das benfeitorias necessárias, elas são responsabilidade do proprietário. “Todavia, se elas estiverem causando um dano iminente para a propriedade, que cause ali um prejuízo, o inquilino pode, sim, fazer a reforma necessária, claro, para cessar aquele perigo”, disse.

“Lembrando que, muitas vezes, nos contratos, a manutenção daquele bem, é preciso que o inquilino faça. Tem também que depender muito de uma relação contratual”, complementou.

Ela alertou para os casos em que a autorização do proprietário é obrigatória. “Quando nós falamos das benfeitorias úteis, aquelas que agregam valor, pela lei, somente quando elas forem expressamente autorizadas pelo proprietário que elas serão ressarcidas”, relatou.

“Então, nesse caso é importante que converse com o proprietário antes. Mas você pode fazer se não tiver também nenhum tipo de prejuízo para a estrutura do imóvel, desde que ao final você saiba que pode ser obrigado a tirar do imóvel se não tiver essa autorização, o que vai fazer com que perca aquele dinheiro”, disse.

Paulina ressaltou que cláusulas específicas podem alterar direitos previstos na Lei do Inquilinato. “Hoje a jurisprudência já entende que esse direito à indenização e retenção pode ser renunciado. Então temos que prestar muita atenção ali no contrato porque às vezes a gente pode ter uma renúncia desses investimentos e a pessoa pode ficar sem aquilo que coloca ali dentro do imóvel. Acontece principalmente em contratos comerciais de alto valor também. Então, isso é muito importante”, pontuou.

“É indicado esse respaldo jurídico de um advogado especialista porque às vezes nós temos contratos de elevado valor, não apenas os residenciais. Vamos supor que nós temos uma loja, um restaurante que a gente está em um imóvel alugado. A pessoa muitas vezes transforma completamente o lugar. Se tiver uma cláusula expressa de renúncia a esse direito de indenização, às vezes investimentos aí de milhares de reais, às vezes até milhão de real, a gente acaba perdendo”, apontou.

Ela explicou ainda que é direito do inquilino fazer a retirada das benfeitorias voluptuárias, como papel de parede ou luminárias, desde que não afete a estrutura do imóvel. “E muitas vezes também nos contratos há uma previsão em que o inquilino devolva o imóvel nas condições que ele recebeu. Então às vezes tem essa questão também de colocarem cores específicas e condições específicas”, disse.

Sobre casos em que o proprietário decide vender o imóvel, Paulina afirmou que vai depender de qual momento aconteceu essa venda e como foi a pactuação também dessas benfeitorias. “Vamos colocar aqui um exemplo, o contrato já acabou, as benfeitorias foram feitas, mas o contrato já acabou, o inquilino saiu. O proprietário resolveu vender, ele não precisa mais oferecer para o ex-inquilino porque já encerrou o contrato”, explicou.

“Todavia, se o contrato está vigente, o inquilino tem direito de preferência na compra do imóvel. Então, se o proprietário quiser vender, ele tem que oferecer primeiro para o inquilino que está com contrato vigente. Mas um outro ponto também é que depende do tipo de benfeitoria e da pactuação contratual se essas benfeitorias seriam indenizadas ou não”, completou.

Ela acrescentou que se o contrato ainda está vigente, a pessoa tem como judicializar a questão para que ela exerça o direito dela de preferência. Para isso ela vai ter que pagar o valor da venda. “É muito importante também considerar o valor do registro do imóvel da venda porque às vezes o que é muito comum de acontecer é não exercerem o direito de preferência do inquilino, vender para um terceiro, mas para economizar no imposto na transferência é colocado um valor menor do que foi pactuado de verdade”, disse.

“Então vamos supor que eu pago para você 1 milhão e na escritura na venda eu pago só 500 mil. O que vale, na verdade, é o que está no papel, são esses 500 mil. Então quando a pessoa for exercer a preferência dela, ela vai precisar pagar o que está ali nos registros”, finalizou.

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