Por Raunner Vinícius Soares
O Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) decidiu que um condomínio agiu de forma ilegal ao protestar um morador e cobrar 20% de “honorários de cobrança” sobre taxas atrasadas sem aprovação em assembleia. A Justiça mandou o condomínio pagar R$ 3 mil de indenização por danos morais e destacou que as regras da convenção condominial precisam ser respeitadas.
A reportagem entrou em contato com o Sindicato dos Condomínios e Imobiliárias de Goiás (Secovi) que disse que não se pronunciaria sobre o caso.
Em entrevista exclusiva ao Jornal Opção, o advogado especialista em Direito Condominial, Gabriel Barto, responsável pela condução do caso, detalhou os pontos centrais da decisão e explicou como a prática irregular ocorreu.
A cobrança é legal, mas depende do procedimento
Segundo Gabriel Barto, a taxa condominial é regular e prevista no Código Civil. “Olha, é regular sim, ela é legal sim. Inclusive, a forma de cobrança dela é prevista no Código Civil. Então não há ilegalidade na cobrança da taxa”, afirmou.
O problema, segundo o advogado, foi a forma como a administração conduziu o processo. “O que aconteceu nesse caso concreto foi que a administração não obedeceu o procedimento que a própria convenção do condomínio possui para contratação desse tipo de serviço e, consequentemente, a inclusão desse percentual para pagamento pelo condômino”, disse.
Como funciona a cobrança de inadimplentes
Gabriel explicou que a inadimplência prejudica o equilíbrio financeiro do condomínio e aumenta a carga de trabalho da administração. “Quando um proprietário fica em atraso, isso prejudica os outros condôminos e traz uma carga de serviço maior para a administração. Por isso, geralmente, as administrações buscam empresas de cobrança ou escritórios de advocacia para auxiliar”, explicou.
Ele destacou que esse auxílio é legítimo, já que envolve atualização de valores, aplicação de juros e multas. “Você acaba tendo que ter um auxílio sim, às vezes de uma prestadora de serviço, seja uma empresa de cobrança, seja um escritório de advocacia. Até aí tudo bem”, apontou.
O erro cometido pelo condomínio
O advogado explicou que a maioria das convenções condominiais reproduz o texto do Código Civil, permitindo a delegação de funções administrativas a terceiros, mas exigindo que isso seja aprovado em assembleia. “Neste caso concreto, há uma previsão na convenção de que essas delegações deveriam passar pela assembleia, ser votadas e aprovadas por maioria simples. O que não ocorreu”, afirmou.
Segundo Gabriel, a contratação foi feita apenas em reunião administrativa entre a síndica, um membro do conselho e a empresa contratada. “Eles fizeram a lavratura de uma ata de reunião, e não uma ata de assembleia, transferindo este encargo para ser cobrado pelo condômino. Isso viciou a contratação”, disse.
O condômino, então, recorreu ao Judiciário. “Ele disse: ‘Olha, nós não discordamos, inclusive entendemos que é legal essa cobrança, desde que obedecido o procedimento para adoção dessa cobrança. Aqui, no caso, não foi obedecido’”, apontou.
Regras variam conforme a convenção
Gabriel Barto ressaltou que não existe uma regra geral para todos os condomínios. “Ela não é uma regra geral, porque é necessário saber se na convenção do condomínio possui algum procedimento específico. Há convenções que dizem que compete ao síndico contratar diretamente empresas para exercer tal função. Se estiver previsto, está legal. Agora, se houver previsão de assembleia, como neste caso, o síndico precisa convocar e colocar em votação”, destacou.
No caso julgado pelo TJGO, a convenção exigia assembleia. “O artigo 40 da convenção do Condomínio Mariano dizia: para o síndico contratar com outras empresas, inclusive este serviço, ele precisa convocar assembleia, deliberar e colocar em votação. Se aprovado, contrata; se não aprovado, não pode contratar”, explicou.
A mensagem da decisão
Para o advogado, a decisão do TJGO reforça um ponto essencial: o respeito às regras internas. “A mensagem geral é a seguinte: para que não se tenha problema de administração, ou seja, o síndico abusando do seu poder, é sempre importante obedecer os procedimentos previstos na convenção”, disse.
Ele alertou que cada condomínio pode criar regras próprias, e por isso síndicos e administradores devem sempre consultar a convenção antes de qualquer contratação. “Agindo de forma prevista na convenção, dificilmente o síndico ou a administradora vai ter problema com o condomínio ou até mesmo um processo judicial”, afirmou.
Sem autorização Gabriel Barto encerrou a entrevista destacando a importância da decisão como parâmetro para a governança condominial. “A decisão reafirma que não se admite a criação de encargo ao condômino sem autorização assemblear específica, especialmente quando decorrente de contratação de terceiros. O protesto fundado em cobrança inexigível caracteriza ilícito e atrai o dever de indenizar”, finalizou.
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