Comprou imóvel na planta e desistiu? Veja quando a incorporadora pode reter até 50% do valor pago
Luan Monteiro
30 junho 2026 às 18h48
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A decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que reconheceu a validade da retenção de até 50% dos valores pagos por compradores que desistem da aquisição de imóveis na planta representa um novo passo na consolidação da chamada Lei do Distrato. O entendimento vale para contratos firmados após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 e para empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, trazendo maior previsibilidade às relações entre incorporadoras e consumidores.
Ao Jornal Opção, o advogado Marcus Felipe Macedo explica que, antes da legislação, o tema era disciplinado principalmente pela jurisprudência. Segundo ele, o entendimento predominante permitia que as incorporadoras retivessem entre 10% e 25% dos valores pagos quando a desistência ocorria por iniciativa do comprador.
“Historicamente, existia um entendimento sedimentado pelo STJ de que, em caso de desistência por culpa do comprador, era possível ao vendedor reter de 10% a 25% do valor pago. A Lei do Distrato passou a disciplinar expressamente essa situação”, afirma.
O advogado destaca que as decisões mais recentes do STJ começam a consolidar a interpretação da norma porque os contratos firmados após 2018 somente agora chegaram às instâncias superiores. “Estamos começando a ter julgamentos sedimentando essa matéria decorrente da lei. O STJ está afirmando que ela se aplica inclusive nas relações de consumo”, diz.
Patrimônio de afetação fundamenta retenção maior
A possibilidade de retenção de até 50% está diretamente ligada ao patrimônio de afetação, mecanismo criado para separar os recursos financeiros de cada empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora.
Segundo Marcus Felipe Macedo, o instituto surgiu após grandes crises no mercado imobiliário, quando recursos de diferentes obras eram misturados, comprometendo a conclusão dos empreendimentos. “O patrimônio de afetação é uma segregação do patrimônio específico daquela obra. Os recursos daquela incorporação são utilizados exclusivamente nela. O objetivo é preservar o empreendimento e proteger todos os compradores”, explica.
Na avaliação do advogado, foi justamente essa lógica que embasou o entendimento do STJ. “Quando um comprador desiste, a incorporadora não sabe quando conseguirá revender aquela unidade nem por qual valor. Enquanto isso, a obra precisa continuar para atender todos os demais adquirentes. A lógica jurídica é preservar o empreendimento”, afirma.
Retenção depende do contrato
Apesar da decisão validar a retenção de até 50%, o percentual não será aplicado automaticamente em todos os casos. Marcus Felipe Macedo ressalta que a própria Lei do Distrato estabelece um limite máximo, permitindo que as partes convencionem percentuais menores.
“A lei fala em até 50%. O contrato pode prever retenção de 30%, 40% ou até percentuais decrescentes conforme o comprador já tenha quitado uma parcela maior do imóvel. Tudo depende do que foi pactuado entre as partes”, explica.
O entendimento também não alcança contratos celebrados antes da vigência da Lei do Distrato. “O entendimento majoritário é que a lei somente se aplica aos contratos posteriores à sua entrada em vigor”, afirma.
Dificuldade financeira não elimina retenção
O advogado explica que a perda da capacidade financeira do comprador não altera, por si só, a responsabilidade pelo rompimento do contrato. “Juridicamente, a falta de condições de pagamento continua sendo uma hipótese de rescisão por culpa do comprador. Os demais adquirentes não podem ser prejudicados por um problema particular”, diz.
Ainda assim, ele observa que nada impede uma negociação direta entre comprador e incorporadora para evitar o distrato. “Se o comprador perdeu o emprego, mas depois conseguiu se reorganizar, as partes podem negociar parcelamentos ou outras soluções. Isso depende da autonomia das partes e da disposição da incorporadora em celebrar um acordo”, afirma.
Devolução integral quando a culpa é da incorporadora
O cenário muda completamente quando a rescisão decorre de falhas da empresa responsável pela obra, como atrasos injustificados na entrega do empreendimento. “Quando a incorporadora é a causadora do distrato, não se aplica essa retenção. Nesses casos, a devolução deve ocorrer de forma integral”, afirma.
Para Marcus Felipe Macedo, a principal consequência prática do julgamento será o aumento da segurança jurídica e a redução das disputas judiciais envolvendo distratos imobiliários. “A finalidade desses julgamentos é justamente pacificar a jurisprudência. Antes havia decisões fixando retenções de 10%, 15%, 20% ou 25%. Agora, com a validade dos 50% reconhecida pelo STJ, quem ingressar na Justiça apenas para discutir esse percentual, sem circunstâncias específicas, dificilmente terá êxito”, afirma.
Na avaliação do advogado, a consolidação do entendimento também incentiva compradores e incorporadoras a adotarem contratos mais claros e a avaliarem com maior cautela a celebração dos negócios. “O comprador passa a saber exatamente quais são as consequências de um eventual distrato, e a incorporadora ganha maior previsibilidade para estruturar seus contratos. Isso fortalece a segurança jurídica de todo o mercado imobiliário”, completou.
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