Isenção de IPTU por 10 anos pode provocar corrida de construtoras para o Morar no Centro
Tathyane Melo
19 junho 2026 às 14h00
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Uma emenda incluída por vereadores ao projeto Morar no Centro, que não constava no texto original enviado pela Prefeitura de Goiânia, prevê a isenção total do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) pelo período de dez anos para novas construções residenciais no Setor Central. Com isso, as alterações aprovadas nas comissões ampliam o escopo da proposta na direção da atração de novos empreendimentos e investimentos privados.
A iniciativa original do Executivo tem como eixo subsidiar aluguéis para ocupar imóveis vazios, mas as novas propostas incluem ainda a isenção do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na primeira aquisição de unidades novas ou requalificadas e a redução da alíquota do Imposto Sobre Serviços (ISS) para 2% em atividades ligadas à construção civil, arquitetura e engenharia dentro do perímetro abrangido pelo programa.
Diante disso, representantes do setor produtivo avaliam que a isenção decenal representa um sinal político interessante, embora isoladamente não tenha força para reverter o esvaziamento do Centro.
A diretora de Comunicação Social do Sindicato da Indústria da Construção no Estado de Goiás (Sinduscon-GO), Carolina Lacerda Vega, classifica o benefício como “relevante e bem-vindo, mas por si só não é suficiente”. De acordo com ela, “a isenção melhora a atratividade do produto para o comprador final, mas o que trava o desenvolvimento residencial no Centro vai além da carga tributária: são os custos de aquisição de terrenos fragmentados, demolição, regularização e a insegurança quanto à demanda”.
Nesse sentido, a dirigente sindical defende que “o incentivo precisa ser lido como um primeiro passo importante dentro de uma política mais ampla de revitalização”.
Já o presidente do Sindicato das Imobiliárias e Condomínios do Estado de Goiás (Secovi-Go), Antônio Carlos da Costa, endossa a percepção de que o movimento inicial está correto, mas insuficiente. “Acho que é mais uma coisa que pode ser feita, mas sozinho não traria o impacto, na minha opinião, necessário para fazer essa virada”, afirmou em entrevista ao Jornal Opção.
Costa acrescenta que “é uma soma de fatores que vai fazer o Centro ser revitalizado” e destaca a necessidade de uma abordagem conjugada que envolva segurança pública, mobilidade e a criação de estacionamentos para receber o público consumidor.
Questionados sobre quais tipologias de projetos ganhariam viabilidade imediata com a isenção do IPTU, ambos os dirigentes apontaram caminhos convergentes. Carolina Lacerda Vega, do Sinduscon-GO, explica que “os primeiros a ganhar viabilidade são os projetos de retrofit econômico, que aproveitam edificações existentes com intervenções mais enxutas e preservam a fachada ativa para uso comercial no térreo, recuperando a vocação histórica do Centro para o comércio e serviços”.
Em uma segunda onda, ela vislumbra “empreendimentos residenciais de médio padrão voltados para jovens profissionais e casais que valorizam centralidade, além de studios e apartamentos compactos, que se beneficiam da isenção de IPTU como argumento de custo reduzido para o comprador”.
Antônio Carlos da Costa, contudo, faz uma ressalva quanto à equação financeira do retrofit. “O retrofit, ele tem um custo muito alto. Eu não sei se a gente conseguiria colocar a conta em pé fazendo o retrofit dos imóveis que já existe”, pondera o presidente do Secovi-Go. Na visão dele, “precisaria ter um subsídio mais robusto para fechar a conta para empresas virem aqui para ter esse interesse de fazer retrofit na cidade”. Ainda assim, Costa reconhece que “seria uma ferramenta importante até porque tem vários imóveis ali”.
No que diz respeito a qual dos três incentivos fiscais exerce maior influência sobre a tomada de decisão de uma incorporadora, a análise converge para o mesmo diagnóstico. “A redução do ISS é a medida com impacto mais direto na viabilidade do empreendimento, porque incide sobre a fase de produção, onde os volumes financeiros são maiores”, detalha Carolina Lacerda Vega.
Ela acrescenta que “a isenção de ITBI reduz o custo da transferência e pode acelerar as vendas”, enquanto “o IPTU zero tem maior impacto na percepção do comprador final, funcionando como argumento comercial decisivo para escolher o Centro em vez de outro bairro”. O veredito da Sinduscon-GO é que “em conjunto, as três medidas formam um pacote sutil que atua em momentos distintos do ciclo do empreendimento”.
O presidente do Secovi-Go compartilha de entendimento semelhante. “O maior subsídio que teria, no meu modo de pensar, seria algo no ISS”, afirma Costa. Entretanto, ele introduz uma preocupação adicional que perpassa toda a sua análise: o risco de se criar um desequilíbrio concorrencial. “O único cuidado que a gente tem que tomar é não inviabilizar quem já está no centro pela concorrência de um subsídio para algumas empresas que estão chegando”, alerta o dirigente.
Como exemplo, ele menciona o setor supermercadista: “O supermercado trabalha com uma margem de 2% a 3%. Não sei quais são os impostos que elas têm, mas se vier um subsídio de um imposto que pode estar impactando uma operação como a de mercado, que tem a margem muito curta, às vezes o próprio imposto é igual ou maior que a margem. E aí você pode prejudicar quem já está lá pela concorrência”. A recomendação do Secovi-Go é “fazer uma análise bem criteriosa de como também não prejudicar quem já está”.
Sobre o horizonte de uma década, exatamente o prazo de vigência da isenção do IPTU, os dirigentes avaliam que o verdadeiro termômetro do sucesso será a transformação urbana permanente da região. “No curto prazo, o incentivo fiscal abre a viabilidade. No longo prazo, o que vai determinar o sucesso é a transformação urbana permanente”, sintetiza Carolina Lacerda Vega.
Ela acrescenta que “um investidor pensa em valorização de ativo ao longo do tempo, e se o Centro se recuperar como polo urbano vibrante e seguro, isso vale mais do que dez anos de isenção de IPTU”. A diretora do Sinduscon-GO conclui que “o incentivo funciona como detonador, reduzindo o risco nos primeiros anos”, mas “a continuidade depende do compromisso da Prefeitura com a revitalização após o período de isenção”.
O presidente do Secovi-Go, enxerga o mesmo caminho de dependência em relação à continuidade das ações do poder público. “A gente só se movimenta através de um subsídio. Porque aí, a pessoa que vai estar ali, que entende as duas partículas, vai trazer as atividades dela, vai trazer, no preço decisional, os benefícios para atraiam os clientes”, explica.
Para ele, o esvaziamento do Centro ocorreu justamente porque “à medida que essas oportunidades de sobrevivência das pessoas começam a fugir do centro, a se instalar em outras centralidades, as pessoas foram embora”. Diante disso, Costa defende que “a gente tem que fazer o movimento contrário, que é criar essa atratividade, que, na minha visão, é através de um subsídio, de levar equipamentos públicos para lá” e cita o exemplo de órgãos como a Caixa Econômica Federal se instalando na região.
Ele complementa o raciocínio apontando elementos que sinalizariam a retomada: “segurança com vigilância das ruas 24 horas, bons restaurantes, lojas, atendimento de qualidade, eventos na região”.
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