Regularização ambiental e fundiária pode valorizar propriedades rurais em até 50%, diz especialista
Júnior Kamenach
07 outubro 2026 às 16h11
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A regularização ambiental deixou de ser apenas uma exigência legal e passou a ter impacto direto sobre o valor das propriedades rurais, o acesso a crédito e a capacidade de inserção do produtor em determinados mercados. A avaliação é de Leandro Monteiro, diretor-geral da Valorize Rural, casa técnica especializada em regularização ambiental e fundiária.
Segundo ele, o produtor precisa mudar a forma como enxerga áreas de preservação dentro da propriedade. Reserva Legal e Áreas de Preservação Permanente (APPs), afirma, não devem ser tratadas como obstáculos à produção, mas como parte da estrutura necessária para manter a atividade rural.
“Precisa ser mudada a concepção de obrigação ambiental para infraestrutura ambiental necessária para a produção agrícola”, afirma. Monteiro argumenta que a conservação pode trazer benefícios indiretos à própria atividade produtiva. Segundo ele, propriedades com maior biodiversidade preservada podem ter maior capacidade de retenção de recursos hídricos e formar barreiras naturais contra determinadas pragas.
Na avaliação do diretor, a regularização também passou a ser um fator de competitividade. Ele cita a existência de mercados no Brasil e no exterior que restringem a compra de produtos provenientes de áreas desmatadas ou com problemas ambientais. “O primeiro [benefício] é acesso a mercados cada vez mais restritos. Existem mercados exigentes no Brasil e no mundo que têm como prerrogativa a não compra de produtos de áreas desmatadas”, diz.
O segundo ponto é o acesso ao crédito. Para Monteiro, as instituições financeiras passaram a considerar a situação ambiental das propriedades na análise de risco. “O produtor rural não consegue mais captar crédito se ele tem algum tipo de inconformidade ambiental”, afirma.
Ele também relaciona a regularização à formação e à preservação do patrimônio familiar. Uma propriedade com problemas fundiários ou ambientais, segundo ele, pode perder valor em uma eventual venda ou transmissão por herança.
Fazenda regularizada pode valer mais
Monteiro estima que a diferença de valor entre propriedades regularizadas e imóveis com pendências ambientais e fundiárias pode ser significativa. “Hoje, uma terra regularizada fundiária e ambientalmente vale 30%, 40%, 50% a mais”, afirma.
Ele ressalta que o percentual varia conforme as características de cada propriedade e apresenta a regularização como um componente da formação patrimonial do produtor. “Em termos de constituição de patrimônio, uma terra que preserva os limites ambientais, que está de acordo com a legislação, com seus licenciamentos, com tudo aquilo que é necessário, ela tem mais valor no mercado”, afirma.
O diretor também relaciona o problema à percepção internacional sobre o valor das terras brasileiras. Segundo ele, apesar da capacidade produtiva do país, questões relacionadas à documentação fundiária e ambiental contribuem para a desvalorização relativa do ativo.
Além da perda de valor patrimonial e das dificuldades de acesso a crédito e mercados, a falta de regularização pode trazer riscos jurídicos e operacionais ao produtor, segundo Monteiro. “Esse produtor tem risco de ter a sua produção interrompida, ele pode responder por um processo criminal, ele pode até ser preso, ele pode ter a sua gestão financeira prejudicada dada a impossibilidade de não conseguir crédito”, afirma.
Para ele, a pressão pela adequação tende a aumentar à medida que o mercado internacional se torna mais exigente e as regras ambientais ficam mais rigorosas. Monteiro cita ainda as mudanças climáticas como outro fator que tem levado o produtor a prestar mais atenção à conservação dos recursos naturais.
“O que existe é, cada vez mais, um rigor e uma competição de mercado cada vez mais alta, exigindo performance do agro brasileiro”, diz. Um dos desafios apontados pelo diretor é a complexidade do processo de regularização. Segundo ele, muitos produtores acreditam que o simples preenchimento do Cadastro Ambiental Rural (CAR) resolve a situação da propriedade.
“Uma simples declaração do CAR é suficiente para resolver a vida dele, e não é”, afirma. Monteiro explica que informações incorretas ou declarações que não são validadas podem fazer com que o processo retorne ao produtor, prolongando a resolução das pendências. “Se essa declaração está errada, não foi validada, ela volta. O produtor acha que está tudo bem e vira uma bola de neve que nunca se resolve”, afirma.
Para ele, a regularização exige acompanhamento técnico e deve ser tratada como um problema que precisa ser enfrentado antes que as consequências financeiras e jurídicas se agravem. “Eu digo que a regularização ambiental é igual a diabetes: você vai ter que tratar ela; se você não tratar agora, lá na frente ela vai ser um problema muito pior”, afirma.
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