Condomínios podem ter prejuízos ao seguir orientação jurídica de não habilitados, alerta OAB-GO

Condomínios podem sofrer prejuízos financeiros e enfrentar questionamentos judiciais quando tomam decisões com base em orientações jurídicas prestadas por empresas ou profissionais sem habilitação para exercer a advocacia. O alerta faz parte de uma cartilha elaborada pela Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Goiás, em parceria com a Associação dos Desenvolvedores do Mercado Condominial e Imobiliário de Goiás (ADEMCI-GO) e a Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON).

O documento chama atenção para situações presentes na rotina de condomínios e administradoras que podem ultrapassar os limites de atuação de determinados profissionais. Entre os exemplos estão contratos de administração que incluem assessoria jurídica, emissão de pareceres por pessoas não habilitadas, orientações durante assembleias e definição de estratégias de cobrança ou de atuação em conflitos sem a participação de um advogado.

A preocupação está relacionada principalmente às consequências de decisões tomadas a partir dessas orientações. Uma interpretação equivocada de uma convenção, de um regimento interno ou da legislação, por exemplo, pode resultar em cobranças contestadas, conflitos entre moradores, prejuízos financeiros ou até processos judiciais.

Ao Jornal Opção, o advogado especialista em Direito Condominial Gabriel Barto explica que nem sempre o síndico consegue identificar quando um serviço oferecido como suporte administrativo passa a envolver uma atividade jurídica.

“Em muitos casos, o síndico acredita estar recebendo apenas um suporte adicional da administradora ou de outra empresa contratada, quando, na prática, aquela orientação pode entrar no campo de uma atividade jurídica privativa. O problema aparece quando uma decisão tomada com base nessa orientação gera prejuízo, conflito ou é posteriormente questionada”, afirma.

O que é atividade privativa da advocacia

O Estatuto da Advocacia, previsto na Lei nº 8.906/1994, estabelece como atividades privativas dos advogados a consultoria, a assessoria e a direção jurídicas, além da atuação perante órgãos do Poder Judiciário.

Na administração de um condomínio, essas atividades podem aparecer em diferentes situações, como na interpretação de leis, elaboração de pareceres, análise de riscos jurídicos, orientação sobre conflitos entre moradores e avaliação de regras previstas em convenções e regimentos internos.

O alerta também alcança empresas que mantêm departamentos jurídicos e passam a oferecer esse tipo de serviço a clientes externos sem estarem devidamente constituídas ou registradas para o exercício da advocacia. Segundo o documento, a prestação irregular pode provocar questionamentos sobre contratos e responsabilidades por eventuais prejuízos, além da atuação de órgãos responsáveis pela fiscalização profissional.

A cartilha menciona ainda entendimentos judiciais segundo os quais consultoria, assessoria e direção jurídicas fazem parte das atividades próprias da advocacia, além de decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) relacionadas à prestação desses serviços sem o cumprimento das exigências legais.

Profissões têm atuações diferentes

Administradores, contadores, engenheiros, arquitetos, síndicos profissionais e advogados podem atuar de maneira complementar dentro de um condomínio. O ponto destacado pelas entidades é que cada profissional deve permanecer dentro das atribuições estabelecidas para sua área.

Para Gabriel Barto, a expansão das responsabilidades assumidas pelos condomínios torna essa divisão ainda mais relevante.

“O condomínio hoje administra patrimônio, contratos, funcionários, fornecedores, conflitos entre moradores e decisões que podem produzir consequências financeiras relevantes. Quanto maior essa complexidade, maior precisa ser o cuidado com a origem da orientação jurídica recebida”, diz.

O presidente da ANACON, Márcio Spimpolo, afirma que a iniciativa não pretende limitar a participação de outras categorias profissionais na administração dos condomínios, mas estabelecer os limites de atuação quando a questão envolve conteúdo jurídico.

“Quando falamos de questões jurídicas, é fundamental que sejam respeitadas as atribuições próprias da advocacia, porque isso representa segurança para os condomínios, síndicos, administradoras e condôminos”, afirma.

O diretor estadual da ANACON-GO, Anderson Rau, também defende que a expansão do mercado condominial e imobiliário seja acompanhada por uma delimitação mais clara das responsabilidades profissionais. Segundo ele, a orientação busca prevenir práticas irregulares e reduzir riscos para síndicos, moradores e empresas.

Já o presidente da ADEMCI-GO, Caio César Mota, avalia que a definição desses limites também contribui para dar maior segurança às empresas que atuam no segmento.

“O respeito a esses limites fortalece a credibilidade das empresas que atuam com responsabilidade, protege os condomínios e consolida a confiança que a sociedade deposita em nosso mercado”, afirma.

A recomendação é que síndicos e condomínios verifiquem a habilitação e as atribuições do profissional responsável antes de contratar ou delegar serviços que envolvam interpretação de normas, pareceres, análise de riscos ou outras formas de orientação jurídica.

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