Expansão urbana de Senador Canedo leva condomínios fechados para a região

De acordo com último Censo divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), Senador Canedo tem hoje 155.635 habitantes. O número representa um aumento de 84,32% da população e coloca a cidade como a que registrou maior crescimento populacional no Brasil entre as que tem mais de 100 mil moradores. E a tendência é de mais crescimento, uma vez que a construção de condomínios fechados na região, principalmente na divisa com Goiânia, segue em ritmo frenético.

Nos bastidores, comenta-se que a liberação de empreendimentos como condomínios fechados atenderia tanto interesses econômicos quanto políticos. No ano passado, foram iniciadas na cidade uma série de reuniões e audiências públicas para discutir a reformulação do Plano Diretor, aprovado em 2020. A Prefeitura liderou o debate que contou com a participação da Câmara Municipal, do Ministério Público e da sociedade civil. O Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Goiás (Cau/GO) não participou desses encontros.

No entanto, cerca de um anos depois do início das discussões, o projeto ainda não foi encaminhado para a Câmara de Senador Canedo. De acordo com o prefeito Fernando Pellozo (UB), até novembro a revisão do Plano Diretor do município deve ser encaminhada para apreciação dos vereadores e a expectativa é que a pauta seja discutida e aprovada até o fim do ano.

De acordo com o prefeito, o texto está em fase final de elaboração. Ao Jornal Opção, Pellozo adiantou que os principais tópicos revisados estão relacionados com a segurança e a questão ambiental. Isso porque, segundo ele, a revisão partiu de uma análise de segurança ambiental. Assim, toda a divisão, zoneamento e parcelamento que serão permitidos partirão desse pressuposto, uma vez que áreas onde pode ocorrer alagamentos, incêndios, desmoronamento ou outras catástrofes ambientais foram mapeadas.

“Na região que vai pra Vila Matinha, que é uma área de chácaras, será determinado que o os empreendimentos deverão ter um lote de tamanho maior. Ali, a tendência é que só seja liberado o parcelamento de chácaras, com área de preservação”, pontuou.

Desde que assumiu, em 2021, o prefeito contabiliza dez condomínios fechados que já estavam – e ainda estão – em construção. “Alguns já estão até recebendo moradores”, destacou. Além desses, Pellozo afirmou que outros sete empreendimentos desse mesmo tipo foram liberados ou estão em processo de liberação para serem construídos.

Todos os loteamentos ficam na região mais próxima à Goiânia, perto da Vila Galvão, ou às margens da GO-020, indo para Bela Vista de Goiás. A expectativa é que cada condomínio deva ter entre 400 e 600 unidades habitacionais, levando novos moradores para Senador Canedo (a maioria deles vinda da capital). E isso sem contar os outros cinco loteamentos comuns também devem ser lançados na região.

O vice-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis, Ricardo Vieira, explicou que, com a pandemia de Covid-19, houve um aumento da procura pelos condomínios fechados e com isso, o preço também aumentou. “O preço do metro quadrado na região de Senador Canedo era de R$ 650 e hoje está em mais de R$ 900. Nos trechos mais próximo à Goiânia, o metro quadrado chega a ultrapassar os R$ 1.200”, revelou.

Para Ricardo, é natural movimento de expansão urbano rumo à cidades vizinhas às capitais, um fenômeno que ocorre em todo o país. “Parece que em Senador Canedo teve um tempo em que eles queriam limitar novos empreendimentos. Ao meu ver é um erro, porque toda vez que se diminui a oferta, quem paga o pato é o consumidor final”, condenou.

Segundo o vice-presidente do Creci-GO, os principais players do mercado imobiliário de Senador Canedo seriam a FGR Incorporações, o grupo Alphaville e a Provenda. Mesmo assim, Ricardo explicou que não existe especulação imobiliária na região. Pelo menos por enquanto. “Tudo o que é lançado por lá, vende imediatamente. Assim , o consumidor final compra mais barato e lucra com isso”, afirmou.

No entanto, para a gerente geral do Cau/GO, Maria Ester de Souza, todo processo de expansão urbana exige cautela. “Quando a gente tem a oferta de lotes sem infraestrutura urbana, sem água tratada, sem coleta de esgoto ou iluminação pública, isso impacta em um vazio urbano para a cidade. Cria-se uma estrutura que não pode suportar a permanência de gente lá. E o resultado disso é muito lote, mas sem gente morando”, explicou.

No entanto, Maria Ester pondera ainda que, apesar de um loteamento fechado oferecer uma contrapartida com obras estruturais já executadas, como asfalto e iluminação, por exemplo, ele também gera um impacto pelo “conjunto da obra”. Até porque, segundo ela, grande parte das pessoas que vão migrar para esses espaços são de Goiânia.

“O deslocamento fica precarizado porque esses empreendimentos sobrecarregam um sistema viário que às vezes não está preparado para o aumento da demanda. Além disso, se expande a área urbanizada, mas, em geral, mas não expandem a linha de ônibus, o abastecimento de água e o fornecimento de luz, por exemplo”, criticou a gerente do Cau/GO que lembrou que na região passa uma estrada de ferro. “Isso é algo interessantíssimo que poderia ser utilizado para o deslocamento urbano”, sugeriu.

Sobre a questão da mobilidade, Fernando Pellozo destacou que o trânsito de Senador Canedo está passando por uma “verdadeira mudança”. O Instituto Federal de Goiás (IFG) foi contratado para pensar o Plano de Mobilidade Urbana que, segundo o prefeito, já está bem adiantado.

Além disso, as obras do viaduto na GO-020, que dá acesso ao município têm previsão de começarem em cerca de 60 dias, com investimento do governo estadual. “Tem todo um planejamento que contempla o crescimento da cidade”, afirmou.

E Pellozo reforça que uma das maiores vantagens que explicam o fato de Senador Canedo ter crescido tanto nos últimos anos está relacionada com a mobilidade. “Apesar da proximidade com a capital, nosso trânsito ainda não está saturado. Consigo chegar no Centro de Goiânia em menos de meia hora”, destacou.

O que os loteamentos fechados podem trazer de positivo para Senador Canedo?

Ao responder sobre o que de positivos os loteamentos fechados poderiam trazer para Senador Canedo, Maria Ester de Souza foi concisa: “a imagem de uma cidade grande, que está crescendo”. Enquanto isso, para o prefeito, o principal ponto positivo dos novos condomínios fechados na cidade tem relação com o IPTU. “É uma alternativa para que Senador Canedo não fique tão dependente do ICMS do combustível. Com a reforma tributária, não é uma arrecadação que a gente pode apoiar nela pra sempre. Por isso é importante criarmos novas fontes de receita pra Prefeitura”, explicou Pellozo.

Além disso, o prefeito destaca que os condomínios e loteamentos geram emprego e renda para cidade, desde a construção até a manutenção dos mesmo. “Fomenta e faz girar a economia do nosso município”, completou Pellozo. Além disso, segundo ele, os empreendedores ofereceram como contra partida investimento em infraestrutura.

Quem concorda com isso é Ricardo Vieira. Para ele, o novo movimento migratório de Senador Canedo gera benefício para toda a cidade. “Quando chegam pessoas com poder aquisitivo maior, gera mais emprego e renda”, disse. Além disso, na visão dele, o condomínio fechado praticamente isenta a prefeitura de uma série de serviços.

“O próprio condomínio faz a limpeza, a coleta de lixo, a iluminação e a segurança, por exemplo. Dispensa serviços da prefeitura e nem por isso deixa de arrecadar ITU e IPTU”, destacou o vice-presidente do Creci-Go. Mesmo assim, ele cobra que é necessário investimento do governo municipal em infraestrutura, como a garantia de fornecimento de água para os novos moradores.

“Pegamos o problema da falta de água, que atrapalharia os investimentos e fizemos uma junção dos investidores e Prefeitura”, destacou o prefeito, que reforçou que está resolvendo o problema hídrico da cidade com o suporte, aval e acompanhamento do Ministério Público. Os investidores adiantam a verba e esse dinheiro tem sido investido em obras de infraestrutura para aumentar a reserva de água do município para suportar os novos moradores. “Quando ficarem prontos os loteamentos, a infraestrutura estará garantida”, prometeu Pellozo.

Segundo a gerente geral do Cau/GO, a água, inclusive, é um dos elementos da infraestrutura mais impactados quando não há planejamento adequado. “Todo sistema, se não acompanhar o aumento da demanda, fica precarizado”, alertou. Além disso para ela, uma cidade só ganha positivamente quando há uma vida pública punjante, uma cena cultural ativa, áreas verdes preservadas e segurança para a população. Mas isso para todos, e não apenas para aqueles que estão cercados por muros. Por isso, ela acredita que a gestão pública precisa exigir contrapartida e tirar proveito disso para melhorar a qualidade de vida do restante da cidade.

Maria Ester lembra ainda que o mercado, por conta da rodovia que passa pela região, viu ali uma oportunidade de ganhar dinheiro. “A região está envolvida por áreas onde não é proibido lotear. O empreendedor vê nisso uma oportunidade e lança loteamentos”, detalhou. No entanto, ela acredita ser condenável a ideia de se morar longe do centro em condomínios fechados. “Quando se fecha o espaço de moradias, cria-se esse modelo de subúrbio norte-americano que nunca vai colar por aqui. Acaba se tornando uma cópia que não vinga”, refutou.

Para o vice-presidente do Creci-GO, a verticalização de Senador Canedo ainda não está no horizonte imediato da cidade. “Começa a acontecer quando começa a faltar áreas. Como a expansão imobiliária na região está apenas começando, ainda tem muita coisa pra ser feita”, avaliou.

Mesmo assim, toda essa questão, segundo Ricardo, ainda depende do que vai constar na revisão do Plano Diretor. “A gente não sabe quem serão os players que vão trabalhar ativamente à frente das mudanças. Geralmente, é contratada uma consultoria para pensar a cidade nos mais diversos aspectos. Aliado a isso vem o desenvolvimento imobiliário”, comentou.

E o vice-presidente do Creci-GO antecipa que a expansão imobiliária de Senador Canedo é um caminho sem volta. “É um lugar muito próximo da capital, que tem uma demanda alta. É assegurado a todo cidadão o direito de morar. E as pessoas precisam fazer isso de uma maneira que caiba no bolso do cidadão”, defendeu.

Mesmo assim, Ricardo Vieira disse que tem percebi um movimento político na cidade que parece ser contrário aos novos loteamentos. “Tinha gente que queria entrar com lei para passar uma temporada sem se fazer novos loteamentos. Acho isso um tiro no pé”, arrematou.

Enquanto isso, a paisagem entre Goiânia e Senador Canedo vai mudando dia a após dia. Daqui uns anos, é possível que não seja mais possível perceber quando termina uma cidade e começa outro, como já acontece com Aparecida de Goiânia, por exemplo. “Quase que já temos a capital e Canedo emendadas, mas diferente de Aparecida, nesse encontro vamos ter mais áreas verdes. Mas será uma conturbação pra dentro, entre muros”, avaliou Maria Ester.