Recuperação judicial não impede cobrança de taxas de condomínio, decide STJ
Cilas Gontijo
27 julho 2026 às 17h15
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O entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de que créditos decorrentes de cotas condominiais possuem natureza extraconcursal representa um marco para empresas em recuperação judicial e para os condomínios credores. Segundo o advogado João Victor Duarte Salgado, a decisão encerra uma discussão que se arrastava há anos e exige uma mudança na forma como empresas estruturam seus pedidos de recuperação. “O Tema 1.391 vincula todos os demais casos em que se discuta a submissão da taxa de condomínio ao procedimento recuperacional. É um precedente importantíssimo”, afirma.
A tese foi fixada no julgamento do Tema Repetitivo 1.391, que estabelece que débitos relativos às cotas condominiais não se submetem aos efeitos da recuperação judicial, podendo ser cobrados diretamente pelos condomínios, ainda que tenham sido constituídos antes do pedido de recuperação da empresa.
Fundamentos da decisão
De acordo com João Victor Duarte Salgado, o STJ consolidou esse entendimento com base em quatro fundamentos principais: a natureza propter rem da obrigação de pagar as taxas condominiais; o fato de que essas despesas são indispensáveis para a conservação do ativo da empresa em recuperação; a inaplicabilidade do critério temporal previsto no artigo 49 da Lei nº 11.101/2005; e a necessidade de proteger os condomínios e os demais condôminos.
Impactos para empresas em recuperação
Na avaliação do advogado, a decisão traz consequências diretas para a gestão financeira das empresas que recorrem à recuperação judicial. “Os efeitos práticos desse entendimento serão um aumento considerável do fluxo de caixa necessário, já que as empresas precisarão reservar recursos para o pagamento das taxas condominiais. Além disso, o Tema 1.391 coloca um ponto final no debate sobre a natureza concursal dessas dívidas”, explica.
Segundo ele, administradores e gestores deverão mapear cuidadosamente todas as despesas extraconcursais durante o processo de recuperação judicial. “Será necessário elaborar um fluxo de caixa específico para obrigações indispensáveis, priorizando despesas ligadas à manutenção do ativo, sob pena de enforcamento financeiro”, destaca.
Alívio para condomínios e condôminos
Para João Victor Duarte Salgado, a decisão também fortalece significativamente a posição dos condomínios e beneficia diretamente os demais condôminos. “Antes havia controvérsia sobre a submissão desses créditos ao plano de recuperação. Agora, a tese acaba com esse debate, permitindo que os condomínios executem os valores devidos sem precisar aguardar anos para receber. Com isso, os demais condôminos deixam de suportar despesas que eram responsabilidade da empresa em recuperação”, ressalta.
Novo cenário para pedidos de recuperação judicial
O especialista afirma que o precedente altera a análise de viabilidade das recuperações judiciais. “A avaliação sobre a possibilidade jurídica e, principalmente, econômica de uma empresa ingressar com pedido de recuperação judicial passa agora também pelas dívidas oriundas de taxas condominiais. O leque de aspectos que exigem atenção aumenta, tornando o planejamento ainda mais rigoroso. Por outro lado, para os condomínios que aguardam há anos o recebimento desses créditos, a decisão representa o início de uma solução para a inadimplência e para a retomada de investimentos em melhorias.”
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