Venda de lotes cresce 18% em Goiás, mas lançamentos recuam; entenda o que está por trás do cenário

O mercado imobiliário horizontal registrou crescimento de 18% nas vendas no segundo trimestre de 2026 em Goiânia e região, mesmo diante da redução no número de lançamentos e da queda no estoque disponível. O cenário revela uma demanda ainda aquecida, enquanto incorporadoras e loteadoras adotam maior cautela para colocar novos empreendimentos no mercado.

Ao Jornal Opção, o presidente da Associação dos Desenvolvedores Urbanos de Goiás (ADU-GO), João Victor Araújo, analisou, nesta quinta-feira, 20, os fatores que ajudam a explicar esse movimento. Segundo ele, questões como juros elevados, renda familiar pressionada, burocracia para aprovação de loteamentos e as incertezas de um ano eleitoral têm pesado na decisão de novos lançamentos.

De acordo com pesquisa da Brain Inteligência Estratégica, realizada para a ADU-GO e o Secovi, nos últimos 12 meses foram comercializados 7.388 lotes. O número está abaixo do pico registrado em 2024, mas permanece expressivo diante da retração da oferta.

Abadia de Goiás liderou as vendas, com 2.002 unidades comercializadas, seguida por Goianira, com 1.734; Senador Canedo, com 1.589; e Goiânia, com 1.427. O Valor Geral de Vendas (VGV) ultrapassou R$ 2,3 bilhões no período.

Em junho de 2026, o estoque total em Goiás somava 15.418 lotes, abaixo dos mais de 19 mil registrados em anos anteriores. Goiânia contava com 1.537 unidades disponíveis, enquanto Goianira liderava a oferta, com 3.956, seguida por Senador Canedo, com 2.435.

A escassez de novos empreendimentos, somada à redução do estoque, mantém elevado o índice de Venda Sobre Oferta (VSO), reforçando a pressão da demanda sobre o mercado imobiliário horizontal.

Burocracia pesa sobre novos loteamentos

Segundo João Victor, uma das explicações para a redução dos lançamentos está na complexidade do processo necessário para tirar novos loteamentos do papel. “Você tem uma burocracia maior para conseguir legalizar, para conseguir aprovar o loteamento”, explicou.

Diferentemente da construção vertical, geralmente realizada em áreas que já contam com infraestrutura urbana, o parcelamento do solo exige planejamento de serviços como transporte, abastecimento de água, esgotamento sanitário e energia.

“O processo de lotear é bem mais complexo do que incorporar verticalmente no solo, independente de situação ambiental ou não”, afirmou.

Além das questões relacionadas à aprovação dos empreendimentos, o presidente da ADU-GO apontou fatores macroeconômicos e políticos para explicar a cautela do setor, mesmo diante do aumento das vendas.

“Todo mundo tirou um pouco o pé do acelerador e falou: ‘Não, pera aí, vamos ver como é que vai ser’. É um ano de eleições, nós estamos vivendo um cenário de extrema polarização de novo”, disse.

Juros elevados também afetam mercado

Outro fator apontado por João Victor são os juros elevados, que interferem tanto na decisão dos consumidores quanto na destinação dos recursos dos investidores.

“Juro alto numa economia igual o Brasil é um problema. Porque o dinheiro fica todo concentrado na especulação e sai da economia real”, observou.

Segundo ele, a rentabilidade oferecida por aplicações financeiras também reduz o incentivo para direcionar dinheiro a outras atividades. “Você não vai emprestar para o terceiro sendo que você empresta para o banco a 14%. Para que que você vai emprestar para o terceiro?”, questionou.

A combinação desses fatores, segundo o presidente da ADU-GO, contribui para que empresas sejam mais cautelosas antes de lançar novos empreendimentos.

“Nós estamos vivendo um momento onde está todo mundo apreensivo. Automaticamente você diminui a quantidade de lançamento”, disse.

Déficit habitacional mantém demanda

Apesar da redução da oferta, João Victor avalia que a necessidade por moradia continua sustentando a procura. “O déficit habitacional, ele é constante. Ele nunca baixa. Nós nunca conseguimos suprir a demanda”, afirmou.

Para ele, o movimento observado atualmente está mais relacionado à necessidade habitacional do que a uma mudança no perfil dos compradores. “É muito mais ligado ao déficit habitacional do que ao perfil do comprador hoje”, apontou.

O presidente da ADU-GO também destacou características que diferenciam a compra de terrenos da aquisição de casas ou apartamentos. Segundo ele, o lote pode funcionar como uma forma de formação de patrimônio.

“O lote, especificamente num primeiro momento, ele é um investidor poupador de dinheiro. O lote não tem depreciação, ele não sofre a ação do tempo”, disse.

Além disso, a expansão das cidades pode contribuir para a valorização dos terrenos. “Às vezes, você compra um lugar que não é tão bem localizado e a cidade cresce, abraça e a localização melhora”, comentou.

Financiamento próprio facilita aquisição

Outra diferença apontada por João Victor está na forma de financiamento. No mercado de loteamentos, é comum que as próprias empresas financiem diretamente a aquisição do terreno.

“O crédito dele, ele compra no crediário próprio. As próprias loteadoras financiam o seu cliente. É diferente da casa e do apartamento, que mesmo num programa ‘Minha Casa, Minha Vida’ faixa 2, ele precisa de ter crédito junto à Caixa Econômica Federal”, explicou.

Essa característica reduz a dependência do comprador em relação ao financiamento bancário tradicional, embora a capacidade de pagamento das famílias continue sendo determinante para o desempenho do mercado.

Condomínios fechados têm dinâmica diferente

Sobre a disparidade de preços entre loteamentos abertos e fechados, João Victor ponderou que uma comparação baseada apenas nos valores médios pode não representar adequadamente as diferenças entre os produtos.

“Você tem uma disparidade de localização, de produto, gigante. Essa comparação de preço médio é um dado que eu não olho. É um dado, na minha opinião, inócuo”, afirmou.

Para ele, uma análise mais adequada deve considerar empreendimentos semelhantes e localizações específicas. “Quanto custa um lote num condomínio fechado em Goiânia? Nossa, tá custando, ao meu ver, muito caro, um exemplo. Não, aí sim, é uma base pra gente comparar com outras cidades”, disse.

A valorização dos condomínios fechados também está relacionada às próprias características desses empreendimentos, incluindo estrutura de lazer e percepção de segurança.

“Por conta do produto em si. Se ele já carrega uma situação mais enobrecida, naturalmente joga preço pra cima”, afirmou.

O perfil do comprador também muda de acordo com o empreendimento. “Se você tá lançando um produto fechado, o perfil é muito mais morador do que investidor. Quando você vai para um produto aberto, você tem muito mais um perfil de investidor do que de morador, que é o poupador de dinheiro”, explicou.

João Victor ressaltou ainda a preferência cultural do goiano por morar em casas, fator que também influencia a demanda por empreendimentos horizontais.

Renda apertada afeta decisão de compra

Mesmo com o avanço das vendas registrado no segundo trimestre, o presidente da ADU-GO afirma que a renda familiar pressionada tem afetado o comportamento dos consumidores em 2026.

“Tem um arrocho em cima da renda familiar muito forte. Tem comprometido a aquisição de novos produtos, sim. E o cenário político-econômico hoje é todo mundo esperar o que vai acontecer”, disse.

Segundo João Victor, anos eleitorais também costumam influenciar as decisões econômicas dos consumidores. “O Brasil vive isso de 4 em 4 anos. A política culturalmente influencia demais a vida do brasileiro”, explicou.

Bets também disputam espaço no orçamento

O presidente da ADU-GO apontou ainda as apostas on-line como outro fator que estaria comprometendo parte da renda disponível das famílias e afetando diferentes segmentos da economia.

“Totalmente perceptível, não só no mercado imobiliário, mas também no mercado varejista. O brasileiro tá deixando de consumir porque tá consumindo BETs”, afirmou.

Para João Victor, o dinheiro direcionado às apostas deixa de circular na aquisição de outros bens, inclusive aqueles capazes de formar patrimônio.

“O que você gasta com BETs, você não vai deixar como herança para seus herdeiros. O que você investe em imóvel, querendo ou não querendo, você vai deixar para um herdeiro. É simples”, disse.

Expectativa é fechar 2026 com vendas positivas

Apesar dos fatores que têm levado as empresas a reduzir o ritmo dos lançamentos, João Victor demonstrou otimismo em relação ao fechamento do ano.

“Nós ainda fecharemos 2026 com um número de venda positivo. E com certeza, dependendo do cenário político, as pessoas ficarão mais animadas. E se a taxa de juros continuar caindo, muito dinheiro sai da economia especulativa e vem pra economia real, o que é muito positivo pro mercado imobiliário”, afirmou.

O presidente da ADU-GO também destacou a contribuição da expansão do programa Minha Casa, Minha Vida para o desempenho do setor. “Com certeza ajuda sim, e ajudou bastante”, concluiu.

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