Vai alugar um imóvel? Veja quanto custam caução, seguro-fiança e outras garantias

Encontrar um imóvel que cabe no bolso é apenas uma parte do desafio para quem está em busca de um novo endereço. Na hora de fechar o contrato, surge outra questão: qual garantia apresentar ao proprietário? Para quem não tem fiador, a boa notícia é que essa não é a única possibilidade. A legislação brasileira prevê diferentes modalidades de garantia locatícia, cada uma com regras, custos e condições próprias.

Em Goiânia, essa escolha ganha peso diante do cenário do mercado. O preço médio anunciado do aluguel residencial chegou a R$ 43,51 por metro quadrado em maio de 2026, segundo o Índice FipeZAP. O valor representa alta de 6,44% em 12 meses e de 5,96% no acumulado do ano. O levantamento considerou 5.252 anúncios na capital.

Com o aluguel mais caro, entender quanto será necessário desembolsar para apresentar uma garantia e quais despesas permanecem ao longo do contrato pode fazer diferença no orçamento de quem está se mudando.

Para a especialista em locação e fundadora da Asa Empreendimentos e Negócios Imobiliários, Agni Aguiar, as três modalidades mais presentes no mercado goianiense ainda são o fiador, o seguro-fiança e a caução, mas o comportamento dos inquilinos mudou nos últimos anos. Segundo ela, a dificuldade de encontrar alguém disposto a assumir a responsabilidade pelo contrato fez outras opções ganharem espaço.

“O fiador, que já foi o padrão, vem perdendo espaço, não porque deixou de ser aceito, mas porque ficou difícil de conseguir”, explica. Ela observa ainda que muitos inquilinos passaram a priorizar soluções que não dependam da ajuda de familiares ou amigos: “antes o inquilino procurava a garantia mais barata. Hoje ele procura a que não depende de favor de ninguém”.

Segundo ela, o fiador é uma das formas mais tradicionais de garantia. Nesse modelo, uma terceira pessoa assume a responsabilidade pelo cumprimento das obrigações previstas no contrato caso o inquilino não cumpra com os pagamentos ou outras condições estabelecidas.

A exigência pode dificultar a locação para quem não tem alguém disposto a assumir esse compromisso. Para Agni, esse continua sendo um obstáculo principalmente para quem não possui em seu círculo próximo alguém com imóvel quitado e disposto a assumir uma responsabilidade que pode durar até a entrega das chaves.

Quanto custa a caução?

Outra alternativa prevista pela Lei do Inquilinato é a caução. Quando feita em dinheiro, ela pode corresponder a até três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança.

Na prática, o valor representa um desembolso maior no início da locação. Ao fim do contrato, caso não existam débitos ou outras obrigações a serem descontadas, a quantia deve ser restituída ao inquilino, observadas as condições previstas na legislação e no contrato.

Conforme Agni, a modalidade costuma ser interessante para quem tem o dinheiro disponível e busca reduzir o custo total da garantia. “A caução é boa para quem tem o dinheiro disponível e quer o menor custo total, porque não é despesa, é depósito”, explica.

Ela recomenda atenção à documentação durante todo o processo, desde a entrada no imóvel até a devolução das chaves. O contrato deve registrar onde o dinheiro foi depositado, e o inquilino deve guardar o comprovante.

“A caução não se perde por acaso. Ela se perde por falta de documento”, alerta a especialista, que ressalta que a vistoria também precisa ser detalhada, de preferência acompanhada de fotos.

Seguro-fiança dispensa o fiador

Para quem não tem uma pessoa que possa assumir a garantia, o seguro-fiança é outra possibilidade. Nesse caso, uma seguradora oferece a garantia prevista no contrato mediante o pagamento de um valor pelo serviço.

A modalidade evita que o inquilino precise apresentar um fiador ou deixar, de imediato, o equivalente a até três meses de aluguel como caução. Por outro lado, o seguro representa um custo adicional e suas condições variam conforme a análise da seguradora e as coberturas contratadas.

Na prática, o inquilino contrata uma apólice e a seguradora passa a garantir ao proprietário o pagamento em caso de inadimplência. Depois, a empresa cobra os valores do próprio locatário. De acordo com Agni, o custo costuma ficar entre um e dois aluguéis por ano e pode ser parcelado em até 12 vezes, dependendo das condições da contratação.

O valor também varia conforme a análise de crédito e as coberturas escolhidas. Além do aluguel e dos encargos, a apólice pode incluir proteção para danos ao imóvel, multa por rescisão e pintura.

A modalidade tende a ser mais interessante para quem não tem capital disponível para a caução, não possui fiador ou precisa agilizar a entrada no imóvel. “O seguro dilui o custo ao longo do ano”, destaca Agni. Ela lembra, porém, que é preciso observar a duração da apólice e as coberturas contratadas, já que o seguro é anual e precisa ser renovado.

Título de capitalização também pode ser alternativa

Outra possibilidade que ganhou espaço nas locações é o título de capitalização. Assim como o seguro-fiança, ele dispensa a apresentação de um fiador, mas exige que o inquilino disponibilize o valor da garantia de uma só vez.

A diferença é que, ao contrário do seguro, o dinheiro fica vinculado à garantia e pode retornar ao inquilino ao fim do contrato, desde que não haja débitos ou outras obrigações a serem descontadas, conforme as condições contratadas.

“Dependendo de como o dinheiro está disponível, o seguro dilui o custo ao longo do ano; o título exige o valor de uma vez, mas volta para o inquilino no fim”, explica Agni.

Existem outras garantias

Além da fiança, da caução, do seguro de fiança locatícia e do título de capitalização, a Lei nº 8.245/1991 prevê a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento como outra modalidade de garantia. É uma alternativa menos comum nas locações residenciais e que envolve regras específicas.

A legislação também determina que o contrato de locação não pode exigir mais de uma modalidade de garantia ao mesmo tempo. Assim, o proprietário ou a imobiliária não pode, por exemplo, exigir simultaneamente fiador e caução como garantias do mesmo contrato.

Independentemente da modalidade escolhida, Agni orienta o inquilino a observar também a documentação exigida e as condições da análise de crédito. Entre os documentos normalmente solicitados estão identidade, CPF, comprovante de renda e de residência. No caso de autônomos, podem ser necessários extratos bancários ou declaração de Imposto de Renda.

No seguro-fiança, a aprovação não depende exclusivamente da imobiliária. “Em seguro-fiança quem decide a aprovação é a seguradora, não a imobiliária”, aponta.

Qual é a melhor opção para quem não tem fiador?

Não existe uma garantia que seja ideal para todos os casos. A escolha depende da situação financeira do inquilino, do valor disponível para a entrada e das condições aceitas pelo proprietário ou pela imobiliária. Mais do que escolher a modalidade mais conhecida, a recomendação é comparar os custos, verificar as coberturas e entender o que está sendo exigido antes de fechar negócio.

Para Agni, a principal mudança no perfil dos locatários está justamente na busca por praticidade e independência na hora de alugar. “Hoje ele procura a que não depende de favor de ninguém”, resume.

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