Sem registro em cartório, comprador pode perder imóvel mesmo após a compra, alerta especialista

Muitos compradores acreditam que a aquisição de um imóvel está concluída após a assinatura do contrato e o pagamento do valor negociado. No entanto, a chamada promessa de compra e venda, embora seja um documento importante na negociação, não transfere oficialmente a propriedade do bem.

Pela legislação brasileira, a transferência só é efetivada quando a escritura é registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Sem esse procedimento, o imóvel continua legalmente vinculado ao vendedor, ainda que o comprador já tenha quitado a negociação e esteja ocupando o local.

Essa diferença entre a posse de fato e a propriedade reconhecida pela lei pode trazer consequências significativas. Enquanto o registro não é realizado, o comprador permanece vulnerável a situações envolvendo o antigo proprietário, como dívidas, processos judiciais e até disputas pela titularidade do bem.

Ao Jornal Opção a advogada especialista em Direito Civil, Paulina Caiado, alerta que confiar apenas na promessa de compra e venda pode resultar em prejuízos consideráveis. “Se o vendedor possuir dívidas trabalhistas, fiscais ou bancárias, por exemplo, a Justiça pode localizar bens registrados em seu nome para garantir o pagamento desses débitos. Caso o imóvel ainda não tenha sido transferido formalmente, ele poderá ser alvo de penhora, colocando em risco o patrimônio do comprador”, explica.

Segundo a especialista, a falta de registro também pode gerar complicações em casos de falecimento do vendedor. “Nessa situação, o imóvel passa a integrar o inventário, o que pode atrasar a transferência e gerar custos adicionais para quem adquiriu o bem. Além disso, existem casos de fraudes em que um mesmo imóvel é negociado com mais de uma pessoa. Em disputas desse tipo, normalmente prevalece o direito de quem realizou primeiro o registro da propriedade”, afirma.

Apesar das limitações, a promessa de compra e venda continua sendo um instrumento relevante para dar segurança jurídica à negociação. O documento formaliza as condições acordadas entre as partes, registra valores, prazos e estabelece a obrigação de realização da transferência definitiva.

“Se o imóvel já foi quitado e o vendedor se recusar a assinar a escritura, esse contrato pode servir como prova em uma ação judicial para garantir os direitos do comprador”, destaca Paulina.

A advogada reforça que a promessa de compra e venda deve ser vista como uma etapa inicial do processo de aquisição. A proteção plena da propriedade, contudo, somente ocorre após o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

“É o registro que torna o comprador proprietário perante a lei. A partir desse momento, seu nome passa a constar na matrícula do imóvel, documento que reúne todo o histórico jurídico do bem e funciona como uma espécie de certidão de nascimento da propriedade”, conclui.

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