Goiás coloca fundo imobiliário de R$ 77 mi em licitação; projeto prevê retorno de R$ 1,6 bi e lista de 17 imóveis pode mudar

A lista de 17 imóveis apresentada pelo Governo de Goiás para demonstrar a viabilidade do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) do Estado ainda está longe de ser definitiva. Áreas atualmente incluídas poderão ser retiradas, enquanto outros imóveis públicos poderão ser incorporados ao projeto nos próximos anos, conforme estudos de mercado e o interesse de investidores privados.

Segundo o secretário de Estado da Administração (SEAD), Sérvulo Nogueira, a relação divulgada tem caráter exclusivamente preliminar e serviu apenas para embasar os estudos técnicos que justificaram a criação do fundo. A definição dos imóveis que efetivamente integrarão a carteira dependerá das análises do gestor especializado que será contratado por meio de licitação.

“O estudo teve um objetivo muito claro: identificar potencial econômico em imóveis estaduais que justificassem a criação de um fundo imobiliário. Essa lista é meramente prospectiva. Ela procura responder se, identificando essas 17 áreas, o Estado se beneficiaria com a criação de um fundo imobiliário”, afirmou.

A contratação da estrutura responsável pela gestão do fundo foi colocada em licitação na última terça-feira, 30, após a sanção da Lei Estadual nº 24.387/2026. O contrato está estimado em R$ 77,7 milhões e prevê a seleção, por concorrência, de um consórcio formado por administrador fiduciário e gestor especializado em ativos imobiliários.

As propostas poderão ser entregues até 25 de agosto e a abertura dos envelopes está marcada para 5 de setembro.

Fundo pretende substituir venda imediata por valorização dos imóveis

O modelo adotado pelo Estado parte de uma lógica diferente da alienação tradicional de imóveis públicos.

Hoje, quando um terreno deixa de cumprir função pública, normalmente ele é vendido por meio de leilão.

Segundo Sérvulo Nogueira, com o fundo imobiliário, a intenção é que determinados imóveis permaneçam sob participação do Estado enquanto recebem investimentos privados capazes de multiplicar seu valor.

Ele explica ao Jornal Opção que o ganho esperado não está na venda do terreno em si, mas na participação financeira do Estado sobre empreendimentos construídos nesses imóveis.

“Se o Estado se limitasse a pegar um imóvel e fazer a venda, existiria um preço de remuneração, que seria o valor da venda. Se, por outro lado, o Estado, criando um fundo imobiliário, viabilizar empreendimentos que tenham um valor bastante superior ao da venda, essa diferença de rentabilidade entre uma solução e outra é justamente o que justifica a criação do fundo”, afirmou.

Na prática, conforme explica o secretário, em vez de vender um terreno vazio, o Estado poderá participar da renda gerada por empreendimentos como condomínios residenciais, centros logísticos, shoppings, hotéis, edifícios corporativos ou outros projetos considerados economicamente viáveis.

Lista poderá aumentar, diminuir ou até mudar completamente

Apesar da divulgação das 17 áreas utilizadas nos estudos técnicos, a Sead reforça que elas não representam uma decisão definitiva.

Segundo Sérvulo Nogueira, a composição do patrimônio do fundo dependerá das análises que serão realizadas futuramente pelo gestor especializado que será contratado por meio da licitação.

“O estudo não representa uma decisão. Daqui a três anos poderão ser identificadas outras oportunidades. Essa lista pode aumentar ou pode reduzir”, afirmou.

O secretário explica que o próprio mercado poderá identificar potencial econômico em imóveis que atualmente sequer fazem parte da carteira preliminar elaborada pelo Estado.

“Às vezes nós enxergamos um imóvel de uma forma, mas o empreendedor tem um olhar completamente diferente. Ele pode identificar potencial para um centro logístico, um shopping ou outro empreendimento que o Estado sequer cogitou”, disse.

Segundo ele, justamente por isso o fundo não ficará restrito às 17 áreas atualmente estudadas.

Gestor privado definirá quais imóveis terão prioridade

Depois da conclusão da licitação, o edital prevê a contratação de um consórcio formado obrigatoriamente por duas instituições especializadas: um administrador fiduciário autorizado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e um gestor profissional do mercado imobiliário.

Segundo Sérvulo Nogueira, será esse gestor quem fará uma nova análise técnica de cada imóvel antes de qualquer incorporação ao fundo.

Ele explica que o especialista avaliará aspectos como demanda de mercado, potencial econômico, vocação urbana, retorno financeiro e interesse de investidores.

“Quem define a prioridade é o gestor do fundo. Ele possui conhecimento específico do mercado imobiliário e poderá dizer quais áreas apresentam maior potencial”, afirmou.

De acordo com o secretário, mesmo imóveis que hoje não fazem parte dos estudos poderão ser incorporados futuramente caso apresentem melhor rentabilidade.

Estado continuará realizando leilões quando o fundo não for vantajoso

Nem todos os imóveis públicos deverão migrar para o fundo.

O subsecretário de Logística e Patrimônio da Sead, Rogério Carneiro, explica que imóveis que não despertarem interesse econômico continuarão sendo vendidos pelos mecanismos tradicionais.

“Temos lotes em Hidrolândia que já foram levados várias vezes a leilão. São imóveis pequenos que provavelmente não vão gerar interesse para o mercado imobiliário nem para o fundo. Nesses casos, continuaremos utilizando leilões ou outras modalidades de alienação”, afirmou.

Segundo ele, o objetivo não é substituir completamente a política atual de venda de imóveis, mas criar uma alternativa para aqueles bens que possam gerar maior retorno financeiro.

Governo estima cerca de 200 imóveis atualmente desocupados

De acordo com Rogério Carneiro, o Estado possui atualmente aproximadamente 200 imóveis desocupados.

Mesmo assim, ele ressalta que nenhum deles pode ser considerado definitivamente disponível.

“Um imóvel que hoje está desafetado pode voltar a ser afetado amanhã, caso o governo crie uma nova política pública e precise daquela área”, explicou.

Por isso, segundo o subsecretário, a simples condição de um terreno estar desocupado não significa que ele será automaticamente destinado ao fundo.

Cada caso continuará sendo analisado individualmente, afirma.

Mercado ajudará a identificar oportunidades de investimento

Após a contratação do gestor, todas as áreas estudadas serão submetidas a uma nova avaliação de vocação imobiliária.

Segundo Rogério Carneiro, o diferencial do fundo está justamente na aproximação com investidores privados.

“A administração pública não pode negociar diretamente com empresas interessadas. Hoje, quando há um terreno do Estado, precisamos fazer um leilão. Com o fundo instituído, o gestor poderá buscar empresas e também receber empresas interessadas em desenvolver projetos”, afirmou ao Jornal Opção.

Na avaliação do subsecretário, construtoras, incorporadoras e investidores poderão apresentar propostas para desenvolver empreendimentos nos imóveis integrantes do fundo.

Caso determinada área não desperte interesse do mercado, explica Rogério Carneiro, ela poderá simplesmente deixar de integrar a carteira.

Projeto prevê política permanente para patrimônio imobiliário

Além do retorno financeiro esperado, Sérvulo Nogueira afirma que a iniciativa cria uma política permanente para administração do patrimônio público.

Segundo o secretário, o objetivo é evitar que imóveis sejam vendidos em momentos desfavoráveis do mercado, preservando ativos capazes de gerar maior rentabilidade no futuro.

“Independentemente de qualquer julgamento, Goiás cria uma política pública estratégica de longo prazo. O Estado poderá evitar alienações em condições desfavoráveis e buscar o melhor aproveitamento possível do seu patrimônio imobiliário”, afirmou.

Ainda conforme o secretário, os estudos elaborados para a criação do fundo estimam que, caso o modelo alcance os resultados projetados, a operação poderá gerar aproximadamente R$ 1,6 bilhão ao Estado ao longo de cerca de 12 a 13 anos.

Ele ressalta, entretanto, que esse valor representa uma projeção baseada em estudos econômicos e probabilísticos, não uma receita garantida.

Conheça os 17 imóveis utilizados nos estudos do fundo

O que acontece agora

Com a publicação do edital, o Estado inicia apenas a etapa de contratação da estrutura responsável pela criação do fundo.

Segundo a Secretaria de Estado da Administração, após a escolha do consórcio gestor será realizada uma nova avaliação individual de cada imóvel, levando em consideração critérios jurídicos, urbanísticos, ambientais, econômicos e de mercado.

Somente depois dessas análises, explica a pasta, o Estado decidirá quais áreas efetivamente passarão a integrar o Fundo de Investimento Imobiliário. Até lá, a lista divulgada permanece apenas como referência utilizada para demonstrar a viabilidade econômica do projeto e poderá sofrer alterações conforme novas oportunidades sejam identificadas ou imóveis deixem de apresentar interesse econômico.

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