Condomínios redesenharam Goiânia, mas bairros tradicionais têm ganhado valor
Júnior Kamenach
05 julho 2025 às 21h00
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Setores consagrados da capital, como Bueno, Marista, Jardim Goiás, Alto da Glória e Oeste, sempre foram sinônimo de valorização e prestígio em Goiânia. No entanto, o crescimento acelerado de novos loteamentos e condomínios horizontais em bairros mais afastados tem levantado dúvidas entre especialistas e moradores.
Estaria havendo uma migração do interesse do mercado para regiões mais novas, colocando em xeque a força dos bairros tradicionais no setor imobiliário goianiense? O Jornal Opção ouviu especialistas e até uma moradora para entender a situação.
Para Antônio Carlos Costa, presidente do Sindicato das Imobiliárias e Condominios do Estado de Goiás (Secovi-GO), os condomínios horizontais fechados tem redesenhado o mapa urbano de Goiânia nas últimas décadas.
Ao Jornal Opção, ele conta que a história desse movimento começou no final dos anos 1990 e início dos anos 2000, que deram início a um verdadeiro boom de loteamentos fechados. “Esses empreendimentos marcaram o início de um ciclo que mudou a forma como Goiânia cresce”, explica Costa.
“Na sequência, surgiram condomínios que abriram o vetor de crescimento da GO-020, que consolidou de vez essa rodovia como uma das principais áreas de expansão urbana da cidade.” O presidente do Secovi destaca que o movimento se espalhou para outras regiões.
“A região do Mendanha acompanhou, e mais recentemente, a saída pela GO-080 também ganhou força com lançamentos de sucesso. Hoje, praticamente todas as saídas de Goiânia têm loteamentos fechados e bairros planejados.”
Segundo Costa, os bairros planejados — sejam verticais ou horizontais — tornaram-se vetores de valorização e desenvolvimento, trazendo moradores, comércio, serviços e empregos para as regiões.
“A GO-020, por exemplo, virou praticamente uma avenida de bairros planejados. Esse eixo já ultrapassou Senador Canedo e está avançando com força sobre Bela Vista”, afirma. Ele ressalta que a presença de empreendimentos comerciais fortalece a criação de novas centralidades.
“Quando uma região passa a oferecer consumo, comércio estruturado e serviços, naturalmente ocorre valorização. É um fenômeno contínuo, onde desenvolvimento puxa valorização, que atrai mais investimentos, num ciclo positivo.”
Shopping centers também exercem papel estratégico nesse processo. “O Flamboyant foi essencial para consolidar a região leste de Goiânia. Agora, o Passeio das Águas está desempenhando papel semelhante na região norte, ao longo da GO-462, e deve impulsionar novos bairros planejados e condomínios horizontais”, avalia.
Para Costa, as novas centralidades urbanas são resultado de diversos fatores combinados. “O ponto principal é a geração de emprego e renda de qualidade, que atrai moradores e investimentos, valorizando o território.”
Especialista alerta para propaganda enganosa e especulação
A ideia de que a população de alta renda está abandonando bairros centrais de Goiânia para buscar segurança e conforto em áreas mais afastadas, como condomínios fechados, é questionada pela arquiteta Maria Ester.
Em entrevista ao Jornal Opção, ela afirmou que o fenômeno de esvaziamento dos centros começou ainda no século passado, mas que não há dados concretos que confirmem uma nova onda de migração em massa atualmente.
“Há uma fuga a partir da década de 70, não exatamente para as periferias, mas uma fuga do centro”, explicou Maria Ester. Segundo a arquiteta, essa mudança inicial foi motivada principalmente pela dificuldade de adaptar prédios antigos a novas demandas de infraestrutura, como a chegada da internet e instalações modernas.
“É muito mais fácil você levar sua empresa para outro local do que fazer uma reforma grande num prédio velho.” Ela destacou que o surgimento dos shoppings nos anos 80 contribuiu para o esvaziamento do comércio de rua nos centros, provocando um deslocamento de pessoas para regiões próximas a esses empreendimentos.
“Quando o shopping aparece, todo o comércio sai do centro e vai para o shopping. Então, você tem um esvaziamento do centro e as pessoas vão atrás desses lugares”, observou, citando como exemplo em Goiânia o Flamboyant Shopping, que impulsionou o crescimento do Jardim Goiás e do Alto da Glória, além do Passeio das Águas, que vem transformando a região norte da cidade.
Contudo, a arquiteta questiona a atual narrativa de que moradores dos bairros nobres estariam deixando regiões como o Setor Marista ou Jardim Goiás em busca de mais privacidade em condomínios fechados. “Uma parte boa dos meus clientes voltou para o Setor Oeste, para o Setor Sul, porque querem morar em áreas mais abastecidas de serviço, com padaria, praça, hospital e escola por perto.”
Sobre a hipótese de que essa migração configuraria gentrificação, Maria Ester não concorda: “Gentrificação é quando você remove alguém que morava há 40 ou 50 anos num lugar e troca o perfil do morador, empurrando o antigo morador para longe, geralmente em condições piores. Quando um rico troca o apartamento no Marista por uma casa em condomínio, é apenas uma escolha pessoal.”
O QUE É GENTRIFICAÇÃO?
A gentrificação é um processo de renovação urbana que transforma áreas antes degradadas ou de baixa renda por meio de investimentos imobiliários, atraindo moradores de maior poder aquisitivo e provocando a saída dos residentes originais.
Esse fenômeno costuma vir acompanhado do aumento do custo de vida, como aluguéis e valores de imóveis, o que acaba pressionando e expulsando a população de baixa renda dessas regiões.
Questionada sobre os impactos urbanos desses movimentos, a arquiteta minimizou a influência desses deslocamentos na estrutura das cidades. “Esse movimento só pesa no trânsito para quem está de carro. Para quem usa transporte coletivo, não faz diferença, porque o transporte continua ruim e escasso. O deslocamento de rico não muda a paisagem urbana”, analisou.
“O que pesa na cidade são investimentos públicos como anéis viários ou grandes parques.” Maria Ester ressaltou que políticas públicas urbanas devem se concentrar em garantir moradia digna para quem realmente precisa. “Não se faz política pública habitacional para quem tem dinheiro para comprar casa onde quiser. A política é para quem não tem onde morar, como moradores de rua ou ocupações.”
A arquiteta ainda fez um alerta sobre a propaganda que associa segurança exclusivamente a condomínios fechados. “A gente precisa tomar cuidado com essa propaganda enganosa de que morar na cidade central é um perigo, e morar num condomínio cercado de muros é mais seguro. Isso é uma ilusão. Viver em sociedade é perigoso ou não dependendo da própria sociedade, não da estrutura urbana.”
Desafio de revitalizar o centro
Apesar da expansão nas bordas da cidade, o presidente da Associação de Desenvolvedores Urbanos do Estado de Goiás (ADU-GO), João Vitor Araújo, reconhece a necessidade de revitalizar o centro de Goiânia. “O prefeito tem trabalhado nisso, mas é necessário que o centro ofereça, assim como as novas centralidades, qualidade de vida e infraestrutura para atrair moradores”, pontua.
“Várias capitais brasileiras já enfrentaram e superaram esse desafio, e Goiânia precisa seguir esse caminho.” O presidente da ADU destaca que, inicialmente, fatores como distância e falta de escolas podem gerar resistência das famílias em se mudar para regiões afastadas, mas esse cenário muda com o tempo.
“A presença de um público consumidor já torna viável a instalação de escolas e serviços. A região da GO-020, por exemplo, já conta com escolas, acompanhando o desenvolvimento local.” Araújo também chama atenção para uma tendência que ganhou força com a pandemia.
“Muitas pessoas transformaram casas de segunda moradia em primeira moradia. Em alguns condomínios, por exemplo, mais de 60% dos moradores já utilizam o imóvel como residência principal.” Segundo ele, o trabalho remoto ampliou essa possibilidade.
“Muitas pessoas — principalmente as que não têm filhos pequenos — priorizam qualidade de vida e preferem morar em locais mais tranquilos, ainda que distantes do centro.” Para João Vitor, há uma migração do vertical para o horizontal, mas ela já foi mais intensa.
“Hoje, a escolha está mais ligada à fase de vida. Quem tem filhos pequenos ou prioriza qualidade de vida busca casas. Já quem valoriza praticidade, como idosos ou solteiros, tende a preferir apartamentos em regiões centrais, com acesso fácil a serviços.”
Ele conclui: “Quanto menor a dependência de presença física para trabalhar, maior será a procura por imóveis horizontais em regiões com boa qualidade de vida. E, com isso, mais regiões serão valorizadas e transformadas em novos centros urbanos.”
“Nada substitui o que temos hoje”, relata moradora
A empresária Luzia Rezende, que viveu por anos em bairros tradicionais e condomínios de alto padrão de Goiânia, decidiu mudar radicalmente de estilo de vida ao trocar a agitação urbana por um condomínio de chácaras em Hidrolândia, na região metropolitana da capital.
A escolha, segundo ela, foi motivada principalmente pela busca por tranquilidade, segurança e qualidade de vida — mesmo que, para muitos, a decisão pareça inusitada. “Optamos em mudar para o condomínio de chácaras em Hidrolândia primeiramente por causa do trânsito, e segundo, pela tranquilidade, que não se compara com a vida na cidade”, contou Luzia em entrevista ao Jornal Opção.
“Apesar de estarmos bem próximos de Goiânia, a paz que encontramos aqui é outra coisa.” Antes da mudança, Luzia chegou a viver em bairros centrais como o Setor Marista, de onde saiu por questões de segurança.
“A gente foi para o condomínio horizontal já buscando mais segurança. Mas mesmo lá, a vida era corrida, cheia de barulho e trânsito intenso”, relembrou. Sobre a infraestrutura do condomínio atual, Luzia reconhece que “não tem a mesma qualidade”, mas garante que isso é compensado pelo conforto e pela sensação de bem-estar.
“É até complicado comparar. Muita gente acha que sou louca de ter vindo para o ‘mato’, mas a qualidade de vida não tem preço. Daqui, até o Flamboyant, levo 10 minutos; antes, gastava quase uma hora”, exemplificou.
Questionada se se arrependeu da mudança, Luzia foi enfática: “Foi algo muito estudado e planejado. Não nos arrependemos em momento algum, nem eu nem meu esposo. Não temos planos de sair daqui tão cedo.”
Ela ainda relatou que não está sozinha nesse movimento de migrar para áreas mais afastadas. “Nesses dois anos que estamos aqui, vimos muita gente fazendo o mesmo, principalmente empresários de transportadoras e do polo industrial. É um pessoal que busca sair do trânsito e da agitação para ter mais tranquilidade.”
A empresária destaca, ainda, a diferença na rotina diária: “Antes, eu gastava quase uma hora pra chegar na indústria onde trabalho e mais de uma hora pra voltar. Hoje, levo 10 minutos. Almoço em casa e, às 17h30, já estou descansando. É outra vida.”
Valorização
À reportagem, o presidente do Sindicato dos Corretores de Imóveis de Goiás (Sindimóveis-GO), Geraldo Dias, também discorda de que os bairros tradicionais estão perdendo valor em relação a outros. Segundo ele, setores como Marista, Bueno, Jardim Goiás, Setor Oeste e Alto da Glória concentram a maior alta nos preços.
“Nos últimos cinco anos, esses bairros tradicionais tiveram a maior valorização. O Marista, por exemplo, de cinco anos para cá, decolou: o metro quadrado, que custava de R$ 1 mil a R$ 3,5 mil, hoje chega a mais de R$ 15 mil em alguns pontos”, afirmou Dias.
Ele apontou o agronegócio como motor principal desse aquecimento do mercado de imóveis de alto padrão em bairros afastados. “O agronegócio impulsionou muito. É gente de fora, com muito dinheiro, adquirindo propriedades em Goiânia para investimento”, disse. De acordo com o presidente do Sindimóveis, além dos grandes apartamentos tradicionais, o mercado tem registrado uma forte demanda por imóveis compactos.
“Hoje, setores como Oeste e Marista, que só produziam apartamentos grandes, passaram a oferecer muitos apartamentos de um quarto. É uma tendência. O pessoal que não consegue comprar um de 100 metros quadrados está optando por apartamentos de 32 metros, os chamados estúdios ou flats”, comentou.
Geraldo Dias explicou que os compradores desses imóveis menores são, em geral, jovens profissionais em busca de independência. “São pessoas que terminaram o ensino superior, estão bem empregadas e querem sair da casa dos pais para ter seu próprio espaço”, relatou.
Outro fenômeno destacado é o crescimento de investidores vindos de outros estados. “Tem muita gente de Belo Horizonte, Brasília, Rio de Janeiro e São Paulo comprando imóveis aqui e mantendo os negócios lá fora. Eles colocam a família em Goiânia pela qualidade de vida e continuam trabalhando nas grandes metrópoles”, observou.
Questionado sobre a possibilidade de mudança nesse cenário nos próximos anos, o presidente do Sindimóveis foi cauteloso: “O ciclo imobiliário costuma durar de 5 a 10 anos. Pode se manter ou até aumentar mais, mas é imprevisível. O que todo mundo busca é qualidade de vida, e Goiânia está muito bem estruturada para oferecer isso.”
Dias também destacou o movimento no segmento do programa habitacional popular: “A modalidade Minha Casa Minha Vida está muito aquecida. A prestação ainda compete com o aluguel, então compensa para o comprador. Ele paga o mesmo que pagaria de aluguel e, em cinco anos, tem o imóvel quitado. A troca de cadeiras é constante: quem sai do aluguel vai para o novo apartamento, e outra pessoa ocupa o imóvel antigo. O mercado está muito enxuto, muito estabilizado.”
Números
De acordo com números da ADU-GO enviados ao Jornal Opção, Senador Canedo lidera lançamentos de loteamentos. As análises abrangem o período acumulado de 12 meses, especificamente de abril de 2024 a março de 2025 para lançamentos de loteamentos e lotes, e de abril de 2024 a dezembro de 2025 para o Valor Geral de Vendas (VGV).
É importante ressaltar que os dados consideraram empreendimentos retroativos nas análises. Liderança em loteamentos lançados no período de 12 meses entre abril de 2024 e março de 2025, Senador Canedo se destacou com o lançamento de 11 loteamentos, a maior quantidade registrada entre todos os municípios analisados. Outras cidades com lançamentos expressivos incluem:
- Goiânia: 4 loteamentos;
- Aparecida de Goiânia: 3 loteamentos;
- Nerópolis: 3 loteamentos;
- Hidrolândia: 3 loteamentos;
- Bela Vista de Goiás: 3 loteamentos.
Além disso, Trindade registrou 2 loteamentos, enquanto Goianira, Guapó, Nova Veneza e Abadia de Goiás tiveram 1 loteamento cada. A supremacia de Senador Canedo se acentua ainda mais no indicador de lotes lançados.
O município acumulou 4.210 lotes entre abril de 2024 e março de 20251. Em comparação, outros municípios relevantes no número de lotes foram:
- Nerópolis: 895 lotes;
- Hidrolândia: 894 lotes;
- Bela Vista de Goiás: 793 lotes;
- Goiânia: 764 lotes;
- Trindade: 697 lotes;
- Guapó: 680 lotes.
Já Aparecida de Goiânia lançou 529 lotes, enquanto Goianira (174), Nova Veneza (131) e Abadia de Goiás (98) apresentaram números menores. A performance robusta de Senador Canedo culmina no Valor Geral de Vendas (VGV) lançado, acumulado em 12 meses entre abril de 2024 e dezembro de 2025.
O município alcançou a notável marca de R$ 1.302 milhões, equivalente a R$ 1,302 bilhão, consolidando sua posição de liderança no mercado. Em seguida, outros municípios que se destacaram.
Senador Canedo também liderou a lista de municípios com o maior número de lotes vendidos, registrando 3.767 unidades, o que corresponde a 28,3% do total de lotes comercializados. Em seguida, aparecem Goiânia, com 2.093 lotes (14,1%), Trindade, com 1.742 lotes (11,7%), Aparecida de Goiânia, com 1.643 lotes (11,0%), e Goianira, com 1.439 lotes (9,7%).
A predominância de Senador Canedo é ainda mais acentuada quando se observa o Valor Geral de Vendas (VGV) total, que representa o faturamento bruto das vendas. O município acumulou um VGV de R$ 1,198 bilhão, correspondendo a 42% de todo o VGV gerado no mercado de lotes de Goiás no mesmo período.
Goiânia ocupa a segunda posição com R$ 367 milhões (13% do VGV), seguida por Bela Vista de Goiás com R$ 234 milhões (8%), Aparecida de Goiânia com R$ 217 milhões (8%), e Goianira com R$ 177 milhões (7%).
É interessante notar que Bela Vista de Goiás, embora tenha vendido um número menor de lotes (518 unidades), alcançou o terceiro maior VGV, indicando um valor médio por lote mais elevado na região.
A análise do histórico do número total de lotes vendidos nos últimos 12 meses (acumulado) revela uma trajetória de recuperação e crescimento significativo. Após um pico de 13.597 lotes em julho de 2021, o mercado passou por um período de desaceleração, atingindo o ponto mais baixo em abril de 2023, com 9.736 lotes vendidos no período de 12 meses.
No entanto, desde então, o setor demonstrou uma forte retomada, culminando em um novo recorde de 14.611 lotes vendidos acumuladamente até outubro de 20241.
Sobre o estoque de imóveis por município na região, referente a março de 2025, Goiânia se destaca como a líder absoluta em termos de estoque, registrando 3.244 unidades disponíveis em março de 2025.
Esta cifra a coloca significativamente à frente dos demais municípios. Em segundo lugar, aparece Senador Canedo, com um estoque de 2.082 unidades, seguido por Trindade, que contabiliza 1.531 unidades.
Completando o grupo dos cinco maiores estoques, temos Abadia de Goiás com 950 unidades e Aragoiânia com 862 unidades. Outros municípios relevantes na lista incluem Goianira (693 unidades), Bela Vista de Goiás (545 unidades), Bonfinópolis (521 unidades) e Aparecida de Goiânia (413 unidades).
A pesquisa abrange também cidades com estoques menores, como Terezópolis de Goiás, que registrou 78 unidades. Ao analisar a participação percentual no estoque total, a dominância de Goiânia é ainda mais evidente.
A capital representa 25,6% do estoque imobiliário da região. Senador Canedo contribui com 16,4%, enquanto Trindade detém 12,1%. Abadia de Goiás e Aragoiânia participam com 7,5% e 6,8%, respectivamente.
Juntos, esses cinco municípios representam a maior parte do estoque total. Os “Demais R.A.” (Demais Regiões Administrativas), que englobam todos os outros municípios listados, somam 31,6% do estoque.
O estudo também apresenta a “Disponibilidade s/ O.L. Por região administrativa”, que reflete a porcentagem de unidades disponíveis que não fazem parte de uma oferta lançada, sugerindo uma oferta mais imediata ou remanescente. Neste quesito, a tendência se mantém.
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