A cidade em leilão: plataformização, especulação e colonialismo imobiliário

Os eleitos no pleito de 2026 para os poderes Executivo e Legislativo não poderão se esquivar de enfrentar uma questão: quem poderá morar em nossas cidades? Regulamentar plataformas como o Airbnb não é apenas tratar de turismo ou condomínios; é fazer política habitacional. 

A promessa inicial parecia simples: compartilhar um quarto, uma casa ou um espaço ocioso para obter renda complementar. Com a escala e a entrada de empresas, porém, o modelo mudou. As plataformas combinam dados, preços e gestão; apartamentos inteiros são tratados como ativos; empresas e administradoras acumulam unidades; e a moradia passa a ser avaliada por sua rentabilidade e valorização.

Não se trata de culpar quem aluga ocasionalmente um quarto ou a própria residência. O problema é converter imóveis residenciais em hospedagem comercial permanente, sobretudo quando um operador controla várias unidades. Cada apartamento retirado do aluguel permanente é uma moradia a menos. Em áreas valorizadas, a redução da oferta pressiona os aluguéis, altera a vida cotidiana e expulsa moradores antigos. A airbnbização transforma a cidade em produto e o morador em variável da rentabilidade.

As plataformas também podem reduzir a solidariedade ao transformar acolhimento e compartilhamento em transações calculadas por preço, avaliação e lucro. Assim, não modificam apenas o mercado imobiliário, mas também relações sociais que dão sentido à cidade.

Essa transformação radicaliza uma velha disputa: a cidade é condição de reprodução da vida e suporte à acumulação. Algoritmos permitem precificar e ocupar imóveis conforme a demanda turística, grandes eventos e expectativas de lucro. A opacidade dos critérios de visibilidade e formação de preços dificulta a fiscalização e a medição dos efeitos.

É nesse ponto que se pode falar em colonialismo imobiliário: agentes com mais patrimônio, crédito e informação, investidores estrangeiros, fundos e empresas transnacionais, apropriam-se de localizações, infraestruturas e paisagens produzidas coletivamente para extrair renda, sem necessariamente habitar ou participar da vida cotidiana. Quem vive e trabalha nesses lugares perde poder de decidir onde morar; o território se torna ativo de interesses externos.

Em Goiás, tomando como referência o limite de isenção de R$ 5 mil no Imposto de Renda, o Censo 2022 indica que, conforme a faixa considerada, entre 88,6% e 95,2% da população estadual estava abaixo desse patamar de renda domiciliar per capita; em Goiânia, a proporção variava de 76,5% a 88,3%. Em agosto de 2026, o preço médio anunciado na capital chegou a R$ 8.482/m², segundo o FipeZAP. Um apartamento de 50 m² custaria cerca de R$ 424 mil. Quem recebesse R$ 5 mil e destinasse toda a renda à compra levaria mais de sete anos para pagá-lo, sem juros ou outras despesas.

A isenção é um avanço, mas não corrige um mercado em que a maioria busca a primeira moradia enquanto uma minoria amplia o patrimônio com o segundo, o terceiro ou dezenas de imóveis. Sem enfrentar a lógica rentista, o alívio será insuficiente.

Regular não é proibir. É diferenciar compartilhamento eventual de exploração empresarial; cadastrar imóveis e responsáveis; exigir dados verificáveis; limitar a locação de curta duração de unidades inteiras em áreas sob pressão habitacional; assegurar isonomia tributária com hotéis e imobiliárias; destinar parte da arrecadação à habitação social e ao aluguel permanente; e incluir moradores na fiscalização municipal.

Aos eleitos em 2026 caberá definir quantos imóveis um mesmo anfitrião poderá explorar, quais dados serão públicos e como proteger a moradia permanente. Não poderão adiar esse debate em nome da inovação. A tecnologia pode gerar renda, mas não transformar o direito de morar em sobra de um mercado especulativo. Se a cidade é de todos, os novos governos e legislaturas devem impedir que ela seja colocada em leilão, uma unidade de cada vez. 

Flávia Cirqueira Rodrigues é arquiteta e urbanista, mestre em Projeto e Cidade e doutoranda em Geografia Urbana pela Universidade Federal de Goiás (UFG). É coordenadora do Projeto de Articulação Territorial de Políticas para Mulheres no estado de Goiás pelo Ministério das Mulheres, ONU Mulheres e PNUD e pesquisadora do INCT Observatório das Metrópoles (Núcleo Goiânia).

Rafael Tavares é arquiteto e urbanista, mestre em Projeto e Cidade pela Universidade Federal de Goiás (UFG). Atua como assessor da Presidência da Agência Brasileira de Apoio à Gestão do SUS (AgSUS), no Programa Especial de Saúde do Rio Doce, voltado à reconstrução e reparação do Vale do Rio Doce após o rompimento da Barragem do Fundão, em Mariana (MG).

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