A sede do setor imobiliário pode matar a Goiânia dos ovos de ouro

Agindo dentro do que a lei permite — e permite muito —, construtoras entendem que o céu é o limite nos novos lançamentos na capital. Sobra empreendedorismo e falta responsabilidade social

Do alto de uma das torres, uma visão geral de um dos quadrantes do Setor Marista: sobrados e casarões são demolidos para dar lugar a torres gigantes

Do alto de uma das torres, uma visão geral de um dos quadrantes do Setor Marista: sobrados e casarões são demolidos para dar lugar a torres gigantes

Elder Dias

Antes de 2011, eu conhecia o Setor Marista apenas como um “bairro de gente rica”. Na periferia, onde eu cresci nos anos 80 e ainda estou, a gente aprendeu que quem morava no depois da Avenida Independência — observada a partir da região norte — era de outra casta. No Marista, então, ficava a nata da sociedade goianiense. Uma ideia que acabava se sustentando com a percepção obtida nas raras vezes que então passava mais tempo por aqui: palacetes de bom gosto, mansões grandiosas e suas fachadas bonitas, em ruas largas e com calçamento bem cuidado. Era mesmo outro mundo, em relação às casas geminadas e os pequenos lotes dos conjuntos habitacionais.

O “por aqui” do primeiro parágrafo desta introdução mostra que a intimidade, hoje, mudou de grau. Já faz mais de quatro anos que, por questões deste trabalho que neste exato momento executo, frequento o Setor Marista. É onde fica a sede do Jornal Opção. Um espaço privilegiado, “perto de tudo”, mas que não é nem sombra do mito que dele faziam a cabeça e sua imaginação. E por que isso mudou? Ou era tudo coisa da minha cabeça?

Um pouco das duas coisas. Mudou minha cabeça e mudou o Setor Marista. Melhor dizendo, muitos se mudaram daqui — foram para a periferia, não para conjuntos residenciais, mas condomínios fechados. Goiânia não é mais a mesma de 30 anos atrás, e nem poderia ser: cidades são dinâmicas e metrópoles são supercidades. A velocidade da mudança em zonas metropolitanas se multiplica.

De tal forma que, na metade do ano de 2011, quando o Setor Marista passou a fazer parte da minha rotina, não havia, no quadrilátero formado pelas avenidas 85, T-9, Portugal e D, nenhum grande prédio habitado. A maior construção em uso de toda essa área era o Shopping Bou­gainville. A ressalva “em uso” se dá porque, em frente o próprio shopping, naquele ano, estava sendo concluída a primeira grande torre de todo esse quadrilátero. Hoje são 27 pavimentos de um prédio que, ironicamente, serviu para que a reportagem lançasse o olhar sobre toda a região. E, lá de cima, visse que a paisagem de sobrados e casarões das décadas de 60 e 70 está sendo tomada cada vez mais por salas comerciais e colunas de mais de 30 andares. Uma paisagem que, dessa forma, se mostra desequilibrada, desarmônica, flagrada em um instantâneo urbano daquilo que os mais otimistas chamariam de “momento de transição”. Na verdade, tudo consequência de escolhas que uma cidade tem de fazer. E existe um jeito formal de isso ocorrer: na Câmara, com seus vereadores.

Megaempreendimento comercial na Av. Portugal: um prédio muda uma via

Megaempreendimento comercial na Av. Portugal: um prédio muda uma via

Em 2007, Goiânia aprovou um Plano Diretor que foi muito bem avaliado pelos técnicos e estudiosos das áreas urbanística e ambiental. Válido até 2017, quando sofrerá revisão, ele leva em conta o conceito de cidade compacta, pelo qual se busca o adensamento urbano como forma de facilitar o acesso a equipamentos e serviços. Para isso, determina que haja eixos em torno dos quais as grandes construções podem ser erigidas. Tudo para tornar o fluxo mais rápido e o uso do transporte público mais frequente, ficando o carro com uso menos frequente.

O caso do quadrilátero do Setor Marista é só um entre vários exemplos que poderiam ser buscados para mostrar como uma boa lei como essa pode ser, ao mesmo tempo, cumprida e distorcida. Os prédios se elevam todos enquadrados dentro da lei. Chega a dar dó ver ir ao chão belas construções — que certamente acompanhar a história de várias gerações de famílias goianienses — para dar lugar a espigões. Infelizmente, é o que a tal dinâmica da cidade e do mercado impõe. A força da grana destrói e ergue coisas belas, já dizia Caetano Veloso em “Sampa”, uma cidade que hoje serve de referência tanto para vislumbrar uma modernidade arquitetônica como para estabelecer os parâmetros de caos urbano.

A lei é cumprida, as megaobras do Marista estão dentro da lei, sim. Mas, ao mesmo tempo, parece não haver disciplina alguma para que eles estejam ali. Isso porque a cidade parece não estar preparada para recebê-las. E realmente não está. O mesmo se repete em outras áreas da cidade. O Setor Bueno, onde antes as grandes torres se concentravam em determinada área, foi tomado totalmente nos últimos anos pela especulação.

Empreendimentos

Área onde será erguido o mais novo megaempreendimento de Goiânia: boa intervenção — se houvesse estrutura

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Em 2011, na confluência das ruas 13 e 24 , no Setor Marista, um prédio residencial em uma área de um terço de quadra começava a ser erguido. Foi finalizado três anos depois, quando outro empreendimento de grande porte iniciou-se do outro lado da esquina onde, antes, havia uma portentosa mansão, quase uma minichácara em meio à cidade. Os transeuntes e moradores vizinhos às obras terão prorrogado por mais algum tempo o convívio com betoneiras, caminhões e o barulho característico das obras. Mas, como diz o slogan de uma gestão recente do município, “os transtornos passam e os benefícios ficam”.

É assim que enxerga o em­presário Ilézio Inácio Ferreira, até recentemente ele era o presidente da Associação das Em­presas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi). É dele também esse segundo empreendimento da Rua 24, cuja frente está voltada para o lado oposto, a Avenida D. É o Consciente Botanic Life, que terá um lago ornamental, um bosque privativo e duas vezes mais área verde do que a área da torre de apartamentos. , Ilézio é um dos nomes mais respeitados no ramo da construção civil em Goiânia, onde atua há 33 anos. “Nesse tempo todo, o que mais nos preocupamos foi em construir uma marca, uma imagem positiva do que a gente faz. Nada fizemos, absolutamente nada, que não atendesse à legislação. Mais do que isso, não acredito que haja hoje qualquer empreendimento que tenha sido aprovado fora da legislação vigente”, ressalta.

De fato, a paisagem de Goiânia, cada vez mais recheada de arranha-céus, não está sendo alterada fora das regras do jogo: Ilézio tem razão ao dizer que os empresários seguem o “manual” chamado Plano Diretor. Cons­troem de acordo com o que foi permitido. Mas ele mesmo sinaliza para o gargalo da questão: “O Plano Diretor estabeleceu os eixos de desenvolvimento da cidade, um princípio que elogio. Só que o poder público não teve a mesma celeridade que o mercado teve. Então, iniciou-se o adensamento desses eixos e apenas agora a Prefeitura começa a implantar a estrutura que a lei requereu.”

Sua empresa, a Consciente Construtora e Incorporadora, é reconhecida no setor por atuar na vanguarda das novidades de sustentabilidade. Executa projetos nessa linha ecologicamente correta, com títulos que fazem uma ligação entre a pauta ambiental e a marca de sua empresa, como a Calçada Consciente e a Praça Cons­ciente. São iniciativas-conceito que ganharam repercussão nacional, conforme apontam algumas matérias facilmente encontráveis na internet.

Somente por isso já seriam válidas. Mas, um primeiro senão é que as calçadas e praças sustentáveis tornam a qualidade de vida melhor em torno de obras da incorporadora. Muito mais interessante — até mesmo para a própria empresa se reposicionar institucionalmente um ponto a frente das concorrentes, ou até de si mesma — se tais projetos ocupassem áreas que atendessem bairros cuja população não fossem o público consumidor dos empreendimentos. Seria uma prova de real interesse coletivo e responsabilidade social além dos próprios interesses corporativos.

Um texto como este parece demonstrar uma pitada de nostalgia pelas casas que caem ou certo rancor contra o progresso. Mas não há nada contra o crescimento da cidade. Nada contra as obras, que movimentam a construção civil e paga salários a uma multidão de trabalhadores em meio a um cenário de crise instalada. Nada contra o sentido de empreendedorismo de empresários e incorporadores. A questão básica, no entanto, é que há algumas pessoas e famílias ganhando muito dinheiro com mudanças definitivas na mancha urbana de Goiânia enquanto centenas de milhares de outras sendo muito mais prejudicadas do que beneficiadas, em sua qualidade de vida, com esses empreendimentos.

Tudo ocorre dentro da legalidade. Mas nem tudo que está dentro da lei se enquadra, da mesma forma, na ética. É urbanisticamente ético impor um arranha-céu que vai atrair milhares de carros por dia sem ter a garantia de que isso será absorvido pela estrutura viária da região? Como colocar um complexo de estacionamento, centro de convenções, shopping e hotéis em uma área já saturada, mesmo após a intervenção remediada de um viaduto?

E novamente aqui vem a figura de Ilézio Inácio Ferreira como protagonista de um grande empreendimento. O Nexus Shopping & Business foi apresentado à cidade há menos de duas semanas e já causou furor. É um megaempreendimento orçado em R$ 550 milhões para ser erguido em um espaço com mais de 130 mil metros quadrados. A área? Exata­mente um dos vértices do quadrilátero de que esta matéria trata mais especificamente, onde hoje se encontra a sede do primeiro McDonald’s da capital e um antigo e fechado Supermercado Marcos.

Praça do Ratinho, esquina da Avenida D com Avenida 85. O Nexus tem local e ano (2016) para começar a ser erguido. Está totalmente regular de acordo com as leis a que deveria se dirigir. Em três torres, abrigará 392 salas comerciais, 27 pavimentos lajes corporativas, 1,7 mil vagas de estacionamento e um hotel executivo de alto padrão. Um centro de convenções modulável e multiuso servirá para eventos diversos, sociais ou corporativos. Tudo isso mais a cereja do bolo: um shopping center com 9,8 mil metros quadrados — praticamente um hectare — para 140 lojas. No total, deverão ser 4,5 mil pessoas trabalhando e o dobro disso circulando pelo complexo a cada dia.

No empreendimento, Ilézio é sócio de José Batista Júnior, o Júnior Friboi, que é dono da JFG Incorporações. Diz que tudo foi meticulosamente calculado e ressalta as muitas medidas mitigadoras que foram tomadas em relação ao trânsito, ao meio ambiente, às questões hidráulicas e energéticas e que, segundo ele, vão beneficiar não só o empreendimento mas também a população vizinha — que, é bom ressaltar, aprovou o Nexus, em um questionário inserido no processo relativo à obra. Por fim, ressalta, o empreendimento vai colocar Goiânia em outro parâmetro em termos de obras, por se equiparar aos centros corporativos de importantes metrópoles internacionais.

De fato, o projeto em si tem tudo para dar certo — Ilézio e Friboi, homens de grandes negócios e que não costumam errar em empreitadas solo, não iriam se juntar para um passo em falso. Mas, como bem ressaltou Ilézio ao apresentar o Nexus em primeira mão à imprensa, ele se encontra em uma posição de confluência de dois dos principais eixos de fluxo da cidade, onde, “no futuro”, deverão passar até mesmo linhas de metrô. A depender da eficiência do poder público — o qual ainda não conseguiu concluir ao menos uma pequena parte da tarefa de que o Plano Diretor o incumbiu há oito anos, faltando dois para que o documento sofra nova modificação —, seria mais prático ao Nexus estabelecer uma ampliação de sua área (já prevista) para helipontos como solução de mobilidade urbana.

A arquiteta Maria Ester de Souza, também experiente consultora em sua área, concorda com Ilézio com relação à legalidade do Nexus. “Está tudo certo com o projeto. O Plano Diretor o permite”, analisa, para completar: “Permite essa deformação. O instrumento outorga onerosa valida tudo.” Em bom português, outorga onerosa é, literalmente, o preço que o empreendedor terá de pagar ao município para ter direito de construir. “A partir daí, basta ter terreno: pode se chegar ao céu com o edifício”, sentencia a arquiteta.

“O céu é o limite” era nome de programa de auditório de décadas passadas. Hoje se tornou, além de frase de efeito para palestras motivacionais, a meta das incorporadoras. Em meio às várias conquistas que os empresários da construção civil têm trazido a Goiânia, falta inserir mais metros quadrados de compensação social. Com o amparo da legislação, eles têm se servido da cidade de forma ávida e seguido a “lei do mercado”. Mas podem estar, de médio a longo prazo, matando a galinha dos ovos de ouro. Ilézio Inácio, dono de ideias realmente inovadoras e aqui citado por um megaempreendimento de bastante impacto, por ironia, é talvez o mais próximo de um passo rumo à “conscientização” do setor.

3 respostas para “A sede do setor imobiliário pode matar a Goiânia dos ovos de ouro”

  1. Marco A. Assfalk de Oliveira disse:

    Aguardemos as soluções de acesso e mobilidade a serem apresentados pela prefeitura, pois está consciente do impacto a ser gerado por todos estes empreendimentos de adensamento urbano, uma vez que os aprovou.

  2. Saulo I disse:

    excelente artigo! a ex-linda goiania rapidamente se transforma em uma horripilante e desastrosa são paulo!
    aaaaargh…

  3. Booker disse:

    O adensamento só tende a melhorar uma cidade. Vejam Nova York, Tokyo, Singapura, Londres, Seul… E com a concentração urbana que certos bairros em Goiânia estão tendo, logo virá o metrô. E SP não serve como base. A cidade não permite a construção de prédios altos, e isso impede de ser feito um único centro financeiro (como Manhattan em NY). O resultado é que a cidade se espalha aos “blocos”, gerando um grande deslocamento do cidadão, e sem a devida infra-estrutura. Caós.

    Pra mim Goiânia só tende a ganhar com o adensamento.
    O transito pode virar uma confusão? Sim, mas nem só de carro vive o homem. Lembrem-se que temos todo um subsolo para ser usado.

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