Como a negligência da prefeitura aprovou o projeto cheio de vícios e erros do Nexus

Conselho de Arquitetura e Urbanismo conclui relatório sobre megaempreendimento e constata inúmeras falhas, que foram solenemente ignoradas pelo poder público

Enquanto a Justiça e a Prefeitura de Goiânia não tomam providência, obra do Nexus segue a todo vapor | Foto: Fernando Leite/ Jornal Opção

“Um mar de la­ma.” Foi assim que jornalista-deputado Car­los Lacerda, repórter da Tribuna da Im­prensa, definiu a gestão Getúlio Vargas nos idos de 1954. Uma das expressões mais simbólicas da história foi utilizada para resumir tamanha corrupção que se instalou no governo brasileiro àquela época. 2017, meio século depois, e pouco mudou. Seja no Planalto ou nas prefeituras espalhadas de Norte a Sul do país, as benesses que determinados grupos — notadamente os com alto poder financeiro — recebem de forma ilegal, lamentavelmente, persistem.

Na última semana, o Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Goiás (CAU-GO) concluiu e entregou ao Ministério Público do Estado de Goiás (MP-GO) o relatório técnico que analisou o projeto arquitetônico e os parâmetros urbanísticos do polêmico Nexus Shopping & Business. Durante vários meses, seis renomados arquitetos e urbanistas se debruçaram sobre os dados apresentados pela Consciente Construtora e a JFG Incorporações, empresas responsáveis pelo gigantesco empreendimento em construção no encontro das avenidas 85 e D, no Setor Marista. O resultado? Algo muito próximo de um mar de lama.

Há quase dois anos, o Jornal Opção vem divulgando as falhas do projeto e denunciou até uma possível fraude de assinaturas no Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV). Há, inclusive, uma ação popular na 2ª Vara da Fazenda Pública de Goiânia que pede a anulação de todos os alvarás e licenças até que o processo de investigação seja concluído. Com objetivo de averiguar se os problemas se restringiram apenas ao EIV e à aprovação do empreendimento na prefeitura, o promotor Juliano de Barros Araújo solicitou ao CAU-GO que fizesse uma avaliação do projeto. Como atestado no relatório preliminar do ano passado, há divergências em quase todas as partes do projeto e erros assustadores.

Regina Faria de Brito deixa claro que responsáveis pelo Nexus foram beneficiados pela Prefeitura de Goiânia

A obra chegou a ser embargada no dia 13 de junho de 2016, mas três meses depois o desembargador Ney Teles de Paula suspendeu a decisão do juiz Fabiano Aragão Fernandes que impedia a construção do Nexus Shopping & Business. O desembargador entendeu que a paralisação do Nexus causa dano “irreparável” às empresas e, portanto, a construção deve continuar até que o juiz julgue o mérito da ação. A justificativa seria que o Executivo, responsável pela emissão das autorizações e devida fiscalização, concedeu o alvará e, caso comprovada as fraudes apontadas pelo MPGO, a obra — mesmo depois de pronta — poderá ser impedida de funcionar.

Na sede do CAU-GO, a presidente da Comissão Especial de Política Urbana e Ambiental (Cepua), Regina de Faria Brito, percorreu todos os pontos controversos levantados pelos arquitetos e urbanistas convidados. Dividimos a análise em três: o processo de aprovação pela Prefeitura de Goiânia, os problemas no projeto e o Estudo de Impacto de Vizinhança — que é o grande buraco negro do Nexus.

As vantagens

Segundo Regina Faria, o tratamento que a gestão municipal deu à Consciente Construtora e a JFG Incorporações é indiscutivelmente privilegiado. Prova disso é que o Alvará de Construção foi concedido no dia 21 de janeiro de 2015, mas só foi solicitado o remembramento (procedimento administrativo para realizar a fusão de dois ou mais terrenos, para a formação de novo lote) um dia depois. A legislação é clara ao dizer que, como o novo terreno é considerado juridicamente um novo imóvel, todos os procedimentos devem ser realizados após a solicitação de remembramento.

Uma das maiores controvérsias diz respeito à certidão de Uso de Solo, que dá as diretrizes autorizadas pelo poder público com base no que foi solicitado pelos empreendedores. O documento foi emitido para três atividades específicas: edifício comercial, gestão e administração da propriedade imobiliária (shopping) e hotel com serviços. Não estão especificados usos para centro de convenções e edifício garagem. No entanto, o que as construtoras registraram em cartório é que haverá sim um centro de convenções. O CAU-GO questionou, então, a prefeitura e a JFG Consciente sobre o espaço: ambas responderam que não será construído.

Como é possível ver abaixo, o próprio site do Nexus Shopping & Business e a publicidade oficial con­tradizem a informação: o complexo conta sim com um centro de convenções. “Se não está no projeto, não poderia ser construído. É um equívoco muito grande que demonstra falta de profissionalismo das empresas e falta de fiscalização da prefeitura”, explica Regina Faria.

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No projeto, foi aplicado o instrumento da Transferência do Direito de Construir (TDC), que confere ao proprietário de um lote a possibilidade de exercer seu “potencial construtivo” em outro lote, ou de vendê-lo a outro proprietário — ou seja, construir um edifício mais alto em um lugar que a legislação permita (caso do Nexus) desde que contrapartidas sejam dadas ao Poder Público. “Segundo a lei que prevê a TDC (Lei Complementar 8761/2009), de­ve haver interesse público nas áreas a serem doadas. As áreas do empreendimento se enquadram nesse critério? Há previsão no or­çamento da prefeitura para as o­bras viárias que se farão necessárias?”, questiona o relatório do CAU.

Além disso, a arquiteta destacou à reportagem que durante transferência do crédito para construir, que se deu da construtora RAI Empreendimentos Imobiliários, a Consciente Construtora não conseguiu comprovar a relação das duas empresas.

O mesmo problema ocorre com a outorga onerosa (valor pago à prefeitura para que se possa construir mais do que a área do terreno), comum a empreendimentos verticais. Segundo a investigação do CAU-GO, o processo de aprovação da prefeitura aponta que dos mais de 136 mil m² de área total do Nexus, cerca de 65 mil m² seriam de transferências onerosas, ou seja, seriam pagos ao poder público. Contudo, os documentos mostram que só foram pagos 363 m² no valor, considerado irrisório, de R$ 25.752,54. “As ponderações elaboradas pela Seplanh [Secretaria de Planejamento e Habitação de Goiânia], em resposta aos questionamentos encaminhados pelo Ministério Público, a respeito da TDC e da outorga onerosa, não esclareceram as dúvidas levantadas”, sentencia o relatório.

Há também negligência por parte da gestão municipal no que diz respeito à implantação de uma caixa de recarga do lençol freático (que devolve a água da chuva ao subterrâneo).

Segundo dados do projeto, será localizada em outro lugar, em função de dados técnicos de solo apresentados — ou seja, não resolverá a grave situação de impermeabilização do solo da região.

Não obstante, o CAU-GO revela que a Prefeitura de Goiânia não encaminhou o parecer da Secretaria Municipal de Trânsito, Transporte e Mobilidade (SMT) relativo ao Nexus: “Assim, não temos elementos para análise das exigências para trânsito. É importante ressaltar, contudo, que o Estudo de Impacto de Trânsito é fundamental para a realização de uma análise de impacto global efetiva do empreendimento.”

Aquela “ajudinha” da prefeitura

  • Alvará de Construção concedido antes da solicitação de remembramento da área
  • Vai ou não vai ter centro de convenções? Prefeitura e construtores dizem que não, mas propaganda diz que sim
  • Incoerências nas áreas que foram utilizadas para garantir a construção do Nexus
  • Valor irrisório pago a prefeitura pela outorga onerosa
  • Caixa de recarga do lençol freático em outro lugar
  • Falta de um parecer da Secretaria Municipal de Trânsito, Transporte e Mobilidade (SMT)
As falhas

Logo na análise preliminar do empreendimento, o Conselho de Arquitetura e Urbanismo destaca que as “vistas grossas” da Prefeitura de Goiânia para com o processo do Nexus se dá até em pequenos detalhes. Por exemplo, um empreendimento de tal porte, que alega investimento de meio bilhão de reais, cometeu no projeto erros primários, como a confusão da metragem (troca metros por centímetros) e dos pontos cardiais (o Norte está na parte inferior, quando deveria estar no alto). Faltam plantas, como a de implantação e a das torres sobre a plataforma de estacionamentos, e não identificam as pistas de acumulação (parte do terreno que é cedida para a prefeitura aumentar a rua).

“Não é apenas uma criação de caso, como a prefeitura alega. Todo mundo entendeu que o Norte está para baixo, mas a ABNT exige que seja para cima. O ponto que questionamos é que se fosse qualquer outro projeto, com qualquer outro arquiteto, com certeza não teria conseguido aprovar”, alerta Regina Faria de Brito.

Mas não são apenas pequenos erros que fazem do projeto um escândalo. Chama atenção, por exemplo, a questão do número de vagas previstas para o empreendimento. Segundo a própria determinação da prefeitura no Uso de Solo, seriam necessárias 2.265 vagas — 527 a menos do que as 1.738 apresentadas pelos empreendedores e aceitas pela gestão pública. “Eles dizem que está ok, que está correto, mas não apresentam os cálculos para tanto”, explica.

A altura da torre hotel/escritório até a laje impermeabilizada da caixa d’água é de 151,58 m. A torre corporativa apresenta mais quatro pavimentos e totaliza a cota de 158,87 m. Dessa forma, o edifício precisa ter um afastamento (distância da rua até o prédio) frontal de 10 metros e lateral e de fundo de 8,4 metros — não há qualquer menção a tal metragem nas plantas.

O Jornal Opção vem insistindo no fato de que ninguém sabe ao certo o que está sendo construído no local. O relatório técnico comprova: no Estudo de Impacto de Vizinhança e no Estudo de Impacto de Trânsito apresentados à prefeitura pela Consciente Construtora e JFG Incorporações, o Nexus teria quatro torres. No entanto, a planta abaixo — contida no projeto arquitetônico — diz algo bem diferente: duas torres, uma sobre o estacionamento e outra sobre o shopping.

Há também uma divergência no que diz respeito à taxa de ocupação do subsolos do empreendimento. Apesar de ser legal, pois aproveita de uma brecha da legislação, o conselho destaca que a prefeitura aceita que a forma de calcular beneficie os interesses comerciais da construtora em detrimento do que é melhor para a sociedade. “Neste ponto, existe uma aplicação da legislação prejudicial à cidade, pois, se considerarmos a área original do terreno, dependendo da situação da edificação em relação às vias públicas (considerando qualquer edifício que usufruir deste cálculo), será permitido o uso do subsolo de forma que, acima dele, no térreo, o terreno poderá ser ocupado por ruas e avenidas. Este uso sobreposto do terreno abaixo das vias públicas pode causar problemas no caso de realização de obras públicas ou da instalação de sistemas complementares de abastecimentos subterrâneos”, explica o texto.

Erros e “jeitinhos” dos construtores

  •  Confusão de metros por centímetros em plantas
  • Confusão de pontos cardiais
  • Ausência de plantas fundamentais para o projeto
  • Número irregular de vagas para estacionamento
  • Falta de dados sobre o afastamento do empreendimento
  • Número de torres divergentes; ninguém sabe o que está sendo construído

Quase 14 mil pessoas em uma única quadra

Como o Jornal Opção denunciou há cerca de dois anos, a maior falha encontrada pelo CAU-GO no que diz respeito ao Nexus Shopping & Business é justamente o Estudo de Impacto de Vizinhança. O que deveria ser um estudo técnico, que aborda de forma séria os reais impactos que o empreendimento causará na região e proponha medidas para amenizá-los, virou, como bem definiu o promotor Juliano de Barros Araújo, uma “peça publicitária” do Nexus Shopping & Business.

Foram elencados diversos erros na confecção do estudo — técnicos, estatísticos e legais. Entre os mais graves está justamente a própria equipe que o desenvolveu: um engenheiro civil, Mário Rassi; um engenheiro sanitário, Paulo de Tarso Rassi Paranhos; e uma administradora de empresa, Magna Barbosa Queiroz. “Nenhum desses profissionais tem atribuição para realizar análise urbanística”, sentencia o relatório. Na torre de escritórios, há discrepância no número de unidades de salas em relação ao projeto (cerca de 31% de diferença a menos); o estudo diz que as redes de água, esgoto e energia serão objeto de Atestados de Viabilidade Técnica e Operacional (AVTOs), no entanto, estes deveriam preceder o EIV e não são apresentados tampouco; e a ausência de medidas mitigadoras ou compensatórias coerentes com os gigantescos impactos gerados pelo empreendimento. Só estes pontos já seriam suficientes para que a Prefeitura de Goiânia exigisse que a JFG Consciente realizasse um novo EIV. O que não ocorreu e foi preciso, inclusive, o MP-GO fazer tal exigência pela via judicial.

A lista de pequenos (mas importantes) detalhes “esquecidos” pela equipe que “analisou” os impactos do Nexus é extensa:

  • Não aborda o volume de veículos relacionado ao edifício-garagem;
  • Não aborda a população usuária do empreendimento. Apenas estima a população da área de influência do empreendimento;
  • Apresenta erroneamente o conceito de que os usos são predominantemente comerciais e de serviços. O volume de edifícios de habitação coletiva aprovados e construídos na região nos últimos anos aumentou substancialmente a população do bairro. Houve uma mudança de habitação unifamiliar para habitação coletiva, mas sem predominância de comércio e serviços;
  • Afirma ainda, em relação ao item “crescimento populacional”: “não se detecta nenhum impacto significativo”. A informação corresponde a um grande equívoco, pois mesmo que não seja permanente, a população usuária do empreendimento representará um aumento expressivo da população da região, acarretando impacto correspondente;
  • Não faz relação do empreendimento Nexus com os impactos sobre os serviços urbanos. Apenas se atenta ao fato de que a região é atendida por infraestrutura;
  • Não aborda os fluxos de drenagem de águas pluviais ou os aspectos técnicos de infiltração e permeabilidade exigidos pela legislação, em contraposição ao proposto pelo empreendimento;
  • Não cita problemas de drenagem urbana recorrentes em áreas lindeiras ao empreendimento (Av. 87, em frente ao Clube dos Sargentos);
  • O EIV diz que não haverá impacto sobre equipamentos urbanos e comunitários. Não faz referência à demanda por transporte coletivo.
  • Não é feita referência a resíduos ou drenagem, embora a lei o exija;
  • Não é abordada a valorização ou desvalorização imobiliária, embora a lei o exija;
  • Não aborda a geração de empregos (a lei o exige);

O caos

Quando construído, o Nexus Shopping & Business abrigará uma população superior a dos Setores Marista e Oeste juntos. A estimativa dos técnicos do CAU-GO é que serão 13.901 pessoas concentradas em uma única quadra. “É um cálculo muito preciso, feito com base em uma bibliografia especializada que deveria constar no EIV. Mas, curiosamente e intencionalmente, não é mencionado”, lamenta a presidente da comissão.

Ainda de acordo com o relatório, a densidade populacional no terreno será de 1,57 pessoas por metro quadrado, ou 15.740 pessoas por hectare. A Carta de Atenas, firmada durante o Congresso Internacional de Arquitetura Moderna em 1933, estabelece considerações a respeito de densidades urbanas e conclui que a densidade populacional é um instrumento a ser usado como referência para o planejamento de cidades.

Segundo ela, a densidade ideal para um bairro estaria entre 250 e 300 habitantes por hectare, devendo ser evitada a densidade acima de 800 habitantes por hectare, que resultaria em impactos mais severos para a cidade, relacionados à saúde pública e à necessidade de reforma dos elementos e equipamentos urbanos.

Quer dizer, apenas na esquina do Nexus, haverá quase 20 vezes mais densidade que o máximo preconizado pela comunidade internacional. O resultado dessa equação monstruosa será sentido por toda a população. O CAU-GO estima que será preciso dobrar o sistema de esgotamento, abastecimento e de energia elétrica para que o empreendimento funcione.

Os números do caos

11.301 veículos particulares circulando diariamente;
2.335 usuários, que equivalem a 23 ônibus;
Produção de 0,94 kg por pessoa por dia, o que resultará em um total de 13.067 kg por dia e dois caminhões de lixo para coletar tal volume;
50 litros de água potável por dia por pessoa, com um total de 695.050 litros ou 695 m3 por dia;
486.535 litros de resíduos líquidos por dia ou 487 m³ produzidos diariamente;
97.654 kwh por dia (sem considerar equipamentos especiais);
208.515 m² seriam necessários para cada pessoas que ali estiver

Ante tamanho descalabro, o relatório do CAU-GO concluiu que haverá adensamento excessivo de atividades, pessoas e veículos em um ponto concentrado e isso prova que não foi feita a devida avaliação eficiente dos impactos sobre as atividades e os moradores da região. Tampouco há compensação ambiental proposta pelos empreendedores à vizinhança e ao bairro, de forma a minimizar os danos que serão causados pelo empreendimento.

A situação é tão assombrosa que até o final deste texto não citamos uma única vez o impacto que mais preocupa os moradores e frequentadores da região: o trânsito. Virou apenas mais uma gota no mar de lama que se aproxima.

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