A especulação imobiliária existe, sim, em Goiânia. E destrói sua paisagem urbana

Áreas de diversos tamanhos, em diferentes localidades, que nada contribuem para o desenvolvimento do município e bem-estar de sua população. Este é o cenário da capital, que padece do mesmo mal que 9 entre 10 cidades brasileiras de médio ou grande porte

Frederico Vitor

Não seria exagero afirmar que Goiânia está na UTI, vítima de uma perigosa enfermidade cujos sintomas são sentido por nove de cada dez médias e grandes cidades brasileiras: a especulação imobiliária. Não é raro visualizar no horizonte da capital inúmeros vazios urbanos que flagrantemente contrastam com o emaranhado de casas, condomínios verticais e equipamentos públicos. São áreas de diversos tamanhos e situadas em diferentes localidades que nada contribuem para o desenvolvimento do município e bem-estar dos moradores.

Quando não são dominados pelo mato alto, ou por resíduos que acumulam água das chuvas criando um ambiente propício para a proliferação do mosquito transmissor da dengue, alguns destes terrenos baldios acabam se tornando verdadeiros “pastos metropolitanos”. Ou, às vezes, esconderijos para criminosos e pontos de tráfico e consumo de drogas, comprometendo a segurança da vizinhança.

A questão da especulação imobiliária em Goiânia é assunto bastante discutido tanto pelo poder público quanto pela sociedade civil organizada. Porém, o problema continua sem uma política para freá-lo. Alguns políticos, principalmente aqueles que têm interesse de disputar as eleições municipais deste ano, se posicionam em relação ao caso.

O segundo colocado nas pesquisas de intenção de votos à Prefeitura de Goiânia, o deputado federal e pré-candidato a prefeito Waldir Soares (PSDB), por exemplo, já afirmou em entrevista ao Jornal Opção que pretende atacar a exploração imobiliária em Goiânia. Ele promete, se eleito, desapropriar os imóveis ociosos para atender ao interesse social.

Como se nota, este não é um problema fácil de esconder ou de varrer para debaixo do tapete. O agente público ou político que fugir deste debate correrá o risco de comprometer sua credibilidade perante a opinião pública.

Mas, afinal, o que é especulação imobiliária e quais são suas consequências? Quais os principais motivos que levam ao surgimento de hiatos urbanos e ao aparecimento de ilhas habitacionais no horizonte das médias e grandes cidades?

Em linhas gerais, pode se dizer que se trata de uma intensa ocupação do solo, sem outra finalidade, a não ser esperar por benfeitorias que valorizem o bem imóvel para sua posterior comercialização, com grande margem de lucro. Tais melhorias se dão por obras executadas pela prefeitura, principalmente em relação à infraestrutura, como água, esgoto e energia. Há também os imprescindíveis serviços urbanos, tais como creches, sistema de transporte, escolas e grandes equipamentos públicos, como parques, praças e espaços de convivência.

Outra forma de melhoria da localização ocorre pelo simples acréscimo de novas edificações no seu entorno, que, por si só, torna sua acessibilidade melhor em relação ao conjunto da cidade. Noutras palavras, a ocupação por residências e comércios ao redor de um lote torna-o mais valorizado. Se há uma valorização do bem imóvel por fatores externos, sua inclusão no ciclo vicioso da especulação imobiliária é quase automático. Isso, de certa forma, explica a existência de áreas vazias e subutilizadas rodeadas de prédios, casas e estabelecimentos comerciais.

Transtornos

São inúmeros os prejuízos para a coletividade causados por estes vazios urbanos especulativos. Em Goiânia, por exemplo, a especulação imobiliária, por meio de uma expansão urbana desordenada, transformou o horizonte da cidade em uma coleção de adensamentos separados por imensas áreas subutilizadas. O resultado desta política de espraiamento da cidade é um rápido processo de precarização dos serviços públicos, principalmente em infraestrutura, transporte, saúde e segurança.

As dificuldades de deslocamento da população são, em grande parte, decorrentes dessa lógica especulativa, que aumenta as distâncias entre habitações e empregos, elevando demasiadamente o tempo da viagem dos usuários do transporte coletivo. O fluxo, portanto, precisa desviar-se dessas glebas, causando estrangulamento em alguns pontos e concentração excessiva de tráfego em outras vias.

Interesses imobiliários assediam as instâncias públicas de planejamento urbano

Integrante do Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Goiás (CAU/GO), Regina de Faria Brito afirma que atualmente existem em Goiânia aproximadamente 122 mil lotes vagos. Este número representa 18% do total de imóveis da capital. Segundo ela, a elevada taxa de terrenos baldios evidencia uma imensa pressão imobiliária sobre os órgãos de planejamento da prefeitura.

De acordo com a conselheira, são os interesses imobiliários que definem os planos diretores de Goiânia e de demais cidades brasileiras. “Apesar da existência de uma legislação clara, é possível observar que as configurações dos espaços não respondem a intenção de possibilitar uma sustentabilidade ao município”, diz Regina Brito.

Ela explica que o número elevado de terrenos baldios na paisagem urbana da capital é resultado de uma política articulada pelas imobiliárias, que aguardam investimentos públicos em infraestrutura e serviços, com a finalidade de aumentar o valor dos imóveis. “Há um planejamento incorreto da cidade que, ao mesmo tempo em que não responde aos preceitos da Constituição Federal, fere o Estatuto das Cidades, que busca conter a sanha imobiliária”, afirma Regina Brito.

A conselheira do CAU-GO cita como exemplo emblemático da influência do mercado imobiliária sobre as instâncias de planejamento urbano do poder público, as imensas áreas adjacentes ao Paço Municipal. De acordo com ela, os terrenos daquele local tiveram seus valores exorbitantemente elevados, na medida em que a própria prefeitura se encarregou de implementar benfeitorias e de trazer equipamentos públicos ao local. “Ali ocorre o mesmo caso do Shopping Flam­boyant na década de 1980, ou seja, lotearam uma área que não estava prevista para expansão urbana”, diz Regina Brito.

De fato, as áreas vazias que circundam a sede do Poder Executivo municipal estão envolvidas em megaprojetos imobiliários. Um deles, localizado no Setor Park Lozandes, prevê a construção de nove torres residenciais que poderão abrigar cerca de 4 mil moradores — uma população superior a de 80 cidades goianas. O empreendimento denominado Condomínio Europark, vizinho do Ministério Público Federal e do futuro prédio da Assembleia Legislativa de Goiás, está sendo investigado depois de constatadas irregularidades na concessão de licenças pela prefeitura da capital.

O integrante do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Goiás (Creci-GO), Ademir Silva, afirma que uma das medidas que a prefeitura poderia tomar para conter o avanço da especulação imobiliária é a sobretaxação de impostos de terrenos baldios. “A ação dificultaria a atratividade da especulação.”

Imposto progressivo
Segundo Ademir Silva, outra deliberação que valeria a pena o poder público exigir dos proprietários de imóveis é a obrigatoriedade de construção de calçadas, com a frente cercada com grades abertas para a visualização interna, e o solo coberto por um gramado. “Com isso haveria mais segurança e contribuiria com a saúde pública, já que não acumularia lixos e resíduos”, afirma.

Um exemplo desta medida pode ser comprovado na prática. Existe um terreno pertencente à empresa brasiliense Brasal Incorporações, localizado no Setor Pedro Ludovico, na esquina da Avenida Coronel Eugênio Jardim com a Rua 1.121 — ao lado da Superintendência Regional da Polícia Federal —, que segue todos os parâmetros sugeridos pelo conselheiro do Creci. O solo está coberto por gramas e o lote cercado de grades que possibilitam a visualização interna do espaço.

Contudo, apesar da sugestão da exigência da limpeza e do cercado dos lotes baldios, Ademir Silva defende que a sobretaxação é a melhor maneira de se combater a especulação imobiliária. Ele lembra que o aumento do Imposto Territorial Urbano (ITU) e do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) progressivamente é um instituto previsto no Estatuto da Cidade. E ressalta que o Creci tem estabelecido diálogo com a prefeitura no sentido de buscar soluções práticas para a questão, entretanto, falta mais ação do poder público. “Na realidade, o mercado imobiliário quer uma cidade limpa, bonita e segura, pois é a qualidade de vida que é vendida”, diz Ademir Silva.

O IPTU e ITU progressivo podem forçar os proprietários de terrenos baldios a apresentar projeto de ocupação do imóvel, construção ou parcelamento do terreno. Se isso não ocorrer, segundo a norma geral, a prefeitura pode aumentar anualmente a alíquota dos impostos em até 15%. Após cinco anos de notificações, o Executivo municipal pode desapropriar o imóvel indenizando o proprietário com títulos da dívida pública, que serão pagos em até dez anos. “Caberia ao poder público promover uma reunião com as entidades do mercado imobiliário para sabermos o que será melhor para a cidade, não para o dono do terreno baldio que faz especulação”, afirma Ademir Silva.

Regina Brito concorda com a ideia do imposto progressivo. Segundo ela, o Estatuto das Cidades já prevê alguns instrumentos, como o loteamento e edificação compulsórios, em que a prefeitura determina por meio de lei específica, quais são as áreas subutilizadas, desde lotes e construções. “A Prefeitura de Goiânia já deveria estabelecer estas áreas, em 2008 o município definiu o aumento do imposto territorial, mas até o momento nada foi concretizado”, afirma.

Secretário afirma que especulação imobiliária em Goiânia é mito

O titular da Secretaria Municipal de Planejamento (Seplam), Sebastião Ferreira Leite, conhecido como Juruna, afirma que a especulação imobiliária em Goiânia é um mito. Segundo ele, o que ocorre é uma falta de atualização dos cadastros de imóveis por parte da prefeitura, e que o porcentual de 18% de terrenos baldios não pode ser aferido com precisão.

De acordo com o CAU-GO, 18% dos imóveis de Goiânia são lotes baldios. O sr. confirma esta informação?
Esta informação não tem nenhum lastro de verdade. Temos cadastros na prefeitura que não são bem alimentados. Combinei com o secretário municipal de Finanças, Jeovalter Correia Santos, de implementarmos um cadastro multifinalitário. O que seria isso? Seria um cadastro com múltiplas finalidades, de acordo com a aprovação do Ministério das Cidades, que não será somente alimentado pela pasta de Finanças.

O sr. disse recentemente que não existe especulação imobiliária em Goiânia. Com que base defende esta afirmação?
A especulação imobiliária em Goiânia é um mito. Primeiramente, o dado de que quase 20% dos terrenos de Goiânia são vazios é impreciso, ele não é técnico e não foi extraído de uma base cadastral correta. Mesmo porque o cadastro da Prefeitura de Goiânia é incorreto. Ao longo dos anos não houve uma modernização. Somente agora que a prefeitura adquiriu equipamentos e imagens de aerofotogrametria, que podem precisar. Por exemplo, tenho certeza que temos na cidade, lotes que constam na inscrição como ocupados. Darei um exemplo do Sítio Recreio dos Bandeirantes. Lá temos a Avenida das Palmeiras e existe um condomínio de casas em um local chamado vulgarmente de “nem”, ou seja, nem Trindade nem Goiânia. Na rua da frente é Trindade e a de trás é Goiânia. Ele foi aprovado com financiamento da Caixa Econômica Federal pelo Minha Casa Minha Vida. Tenho certeza que todos pagam ITU, porém, fora da expansão urbana. Há uma área que está fora da expansão urbana de acordo com a secretaria, mas o proprietário paga ITU. Então, tenho duas situações de lotes. Um terreno no Setor Florença custa R$ 800 mil, e um lote na periferia custa R$ 80 mil e, em Trindade e Senador Canedo, custam R$ 40 mil. Em Goiânia virou uma tese acadêmica que a cidade é espraiada, onde não se faz e muito menos se pode discutir expansão urbana, quando Aparecida, Senador Canedo, Goianira, Trindade e Nerópolis o fizeram. Quero discutir a região metropolitana, o setor atacadista de Campinas, a expansão urbana e fazer a regularização fundiária de Goiânia.

Não seria mais interessante promover uma política de adensamento urbano em Goiânia, ao contrário da expansão, a exemplo das cidades mais modernas do mundo?
Sou favorável à cidade compacta. Não discuto isso. Mas se Goiânia não fizer a correção da expansão urbana não terá conserto. Não discuto teses acadêmicas, pois este é o papel deles. Eu não vivo de teses, mas sim de dados reais. Meus problemas são todos reais. A prefeitura tem uma política de regularização fundiária de assentamento de famílias que moram em zonas de risco. Somente no Jardim Botânico ainda temos cerca de 500 famílias para serem regularizadas. Na regularização fundiária estão o Santo Hilário Expansão, Condomínio Santa Rita, Parque das Paineiras, Setor Rio Formoso, Condomínio Anhanguera, Chácaras Salinas, Setor Andreia, Setor Santa Rita, Estrela Dalva, Setor Morada do Sol, Chácara Anhanguera, Residencial Serra Azul 1 e 2, Residencial Solarville, Sítio Mansões Campus, Condomínio Bougainville, Portal Primavera, Privê Residencial Itanhangá, Privê Pindorama, Recanto das Orquídeas, Recanto São Domin­gos, Jardim das Orquídeas, Setor Santa Rita de 1 a 9, Jardim Novo Mundo, Residencial Tancredo Neves, Residencial JK e Morada do Sol. Como estão em nome de glebas, eles não estão incorporados ao patrimônio imobiliário. Portanto, em todo caso consta que eles estão como lotes vazios, mas na verdade estão ocupados. Veja a diferença que tem entre o mundo real e o irreal. Para estes condomínios irregulares vou providenciar intervenção e a prefeitura vai regularizar neste ano.

E a desafetação das áreas públicas? Para quem serão vendidos os terrenos caso o projeto seja aprovado na Câmara Municipal?
O que sei é que a prefeitura tem que fazer um ajuste nas contas do Instituto de Previdência dos Servidores do Município (IPSM). Para mim vai ser na lei da oferta e procura. Quem pagar mais leva. Seria criminoso da minha parte, ou de qualquer agente público da prefeitura, indicar quem vai ganhar. Sou contra a venda de área pública, mas defendo que a prefeitura precisa quitar suas dívidas.

Mesmo o sr. defendendo que não existe especulação imobiliária em Goiânia, é fato que há vazios na paisagem urbana da cidade. O que a prefeitura precisa fazer para impedir a proliferação destes terrenos vazios?
Defendo o imposto progressivo. Defendo isso há 20 anos. Porém o poder público não tinha entendido isso. Temos um porcentual considerável de áreas para a modernização da cidade. Nós não podemos cair na tentação de fechar todos os espaços urbanos sem que haja modernização. Temos de aproveitar áreas estratégicas para aproveitar os equipamentos que podem vir para o município. l