Márcio M. Cunha
Márcio M. Cunha

Justiça coloca em xeque cálculo do ITBI de Goiânia

A crise imobiliária fez com que os preços dos imóveis caíssem em alguns casos até 50%, contudo a base de cálculo para cobrança do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) tem subido nos últimos dois anos mesmo com a redução dos valores dos imóveis. Por isso, contribuintes têm buscado a Justiça para recolher o valor legal do ITBI, com base no preço negociado dos imóveis, contrário ao valor de mercado estipulado pelas prefeituras.

Bom exemplo disso é a cobrança pela Prefeitura de Goiânia de valores exorbitantes na hora de se calcular o ITBI, tanto isso vem ocorrendo que recentemente o Juiz da 2ª Vara Pública Municipal de Goiânia, Fabiano Aragão, concedeu liminar a um contribuinte determinando o depósito em juízo do imposto pelo valor real do imóvel e autorizando a transcrição imobiliária até que se resolva o valor a ser aplicado como base de cálculo do ITBI.

Tal situação também tem sido corriqueira na cidade de São Paulo, que utiliza o mesmo método de valorização de mercado e sem data pré-definida para atualização do cálculo do ITBI, violando diversos dispositivos legais, vez que colocou em prática uma antiga fórmula de cálculo do imposto, mais benéfica para a arrecadação.

O município prevê duas formas ao cálculo do ITBI: uma porcentagem do valor da negociação – assim como em outras cidades – ou o chamado valor venal de referência (VVR). Esse índice é determinado pela prefeitura com base em pesquisa de mercado e sem data pré-definida para a atualização. Vale o que estiver mais alto no momento em que o negócio for fechado. Como os preços dos imóveis estão reduzidos – em função, principalmente, da baixa demanda – o valor venal de referência tem se destacado.

Em um dos casos levados para o Judiciário, que trata da compra de imóvel no bairro Butantã, na capital paulistana, o valor da transação foi de R$ 1,2 milhão, enquanto que o VVR estava fixado em R$ 2,1 milhões. Essa diferença fez quase dobrar o que deveria ser recolhido como imposto.

Tem de ser destinado ao ITBI 3% do total. Nesse caso, se levado em consideração o valor da compra, deveriam ser pagos R$ 36 mil como imposto. Mas, como a base utilizada foi a do VVR, a quantia acabou ultrapassando R$ 65 mil. Situação semelhante envolveu a compra de imóvel na região dos Jardins. O valor da transação foi de R$ 2,6 milhões e o VVR estava fixado em R$ 4 milhões. O imposto, que pelo cálculo tradicional seria de R$ 79,5 mil, passou para R$ 120 mil.

A Justiça tem decidido favoravelmente em ações semelhantes, pois a redução do valor dos imóveis é nítida e pública. De fato, ninguém sabe ao certo como e nem quando essas atualizações são feitas pela prefeitura. Os juízes vêm entendendo que não há base legal para o chamado VVR, que “afronta o disposto nos artigos 150 da Constituição Federal e 97 do Código Tributário Nacional”, conforme as decisões. Para os magistrados, o ITBI deveria ser composto pelo valor da negociação ou pelo valor venal, que consta na planta de valores genéricos do município.

A discussão sobre o VVR gerou muito burburinho na época em que o índice foi instituído – em 2005, por meio do Decreto Municipal nº 46.228. É algo que só existe em São Paulo e agora em Goiânia, que, embora não utilize a mesma sigla, tem aumentado a base de cálculo do imposto de forma sistemática. Ao comprador do imóvel não há sequer a chance de escolher uma ou outra opção de base de cálculo.

Os desembargadores de São Paulo decidiram, na época, que o valor venal de referência deveria servir ao município “apenas como parâmetro de verificação da compatibilidade do preço declarado de venda, não podendo se prestar para prévia fixação da base de cálculo do ITBI”. Apesar da decisão, a prefeitura nunca retirou o VVR do cálculo do imposto, cuja arrecadação foi de R$ 1,75 bilhão em 2016 e está implementando a “declaração de transações imobiliárias”. A partir de agosto, as imobiliárias de São Paulo terão de informar mensalmente sobre todas as transações de venda e aluguéis feitas em São Paulo.

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