Decisão sobre ITBI traz segurança – e ao mesmo tempo alerta – para municípios

Trata-se de uma decisão fundamental do STJ para sanar as recorrentes e justificadas dúvidas de fiscos municipais

Anna Freire *

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio de sua 1ª Seção, pacificou uma decisão que será extremamente benéfica aos fiscos municipais. No entanto, deve se atentar a certos critérios estabelecidos e trazidos no julgamento, para que o município não sofra com ações judiciais e discussão quanto à forma de apuração do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Por unanimidade, os ministros decidiram que a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) não é vinculada à do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). O que deve valer é o valor declarado pelo contribuinte (e não o lançado de ofício pelo fisco) e a informação “goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado”, nas palavras do relator, ministro Gurgel de Faria.

O julgamento do STJ ocorreu dentro da sistemática de recursos repetitivos. Com isso, o entendimento deverá ser adotado por tribunais de todo o Brasil em casos idênticos. Trata-se de uma decisão muito importante para sanar as recorrentes e justificadas dúvidas de fiscos municipais. Sabe-se que muitos municípios, inclusive no Estado de Goiás, ainda utilizam o valor da base de cálculo do IPTU para o ITBI. Mas isso acarreta uma perda de receita aos cofres municipais, já que a avaliação dos valores venais de IPTU na maioria das vezes é muito abaixo do valor de mercado.

A decisão do STJ nessa controvérsia veio pacificar o tema e dará mais segurança jurídica aos gestores municipais e também aos contribuintes. No julgamento, o relator pontuou as diferenças entre os dois impostos. No caso do IPTU, o fisco lança o imposto de ofício, tendo por base uma planta de valores genérica, aprovada pelo legislativo municipal, considerando critérios objetivos, como localização e tamanho do imóvel.

Já o ITBI decorre de um negócio jurídico, um acordo de vontade entre as partes, e o valor é definido levando em conta aspectos como estado de conservação, benfeitorias realizadas e interesses pessoais do vendedor e do comprador no momento do negócio.

Em um segundo momento, o STJ ainda se manifesta contrário a estabelecer pautas fixas como referência para o ITBI, por considerar prejudicial ao direito de defesa do contribuinte, invertendo o ônus da prova.

Dessa forma, a declaração do contribuinte é privilegiada pelo princípio da boa-fé – e é aí que está a “pegadinha do malandro”: o município não pode privar o contribuinte em declarar o valor do imóvel, sendo que essa informação deve estar expressamente manifestada pelo contribuinte e somente após o fisco poderá avaliar o bem imóvel, afastando a presunção de veracidade.

Por meio de processo regular administrativo de fiscalização, o fisco realizará a avaliação do imóvel, importante usar parâmetros como método comparativo direto, analisando todas as características do imóvel como fatores de valorização e depreciação e assim ao final emitir o relatório fiscal comparando com os dois valores, o declarado pelo contribuinte e apurado pelo fisco.

Caso seja esse declarado pelo contribuinte for menor do que o apurado, o fisco deverá arbitrar o valor do imposto sob pena de renúncia fiscal.

Cabe agora aos municípios fazer os ajustes necessários para se adequarem.

* Anna Freire é advogada especialista em Direito Tributário.

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