Decisão do STJ sobre ITBI deve impulsionar regularização de imóveis em Goiás, afirma Ademi-GO

Uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) promete alterar o cenário imobiliário goiano. Ao julgar o Tema 1113, a Corte definiu que o ITBI – imposto municipal cobrado na transmissão de imóveis – deve ser calculado com base no valor efetivamente negociado entre comprador e vendedor, conforme consta no contrato de compra e venda. De acordo com a Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), o novo entendimento deve elevar a regularização de imóveis no Estado, já que elimina as distorções provocadas pelo antigo parâmetro utilizado por muitos municípios: o valor venal de referência.

A mudança, celebrada pelo setor imobiliário, deve pôr fim ao cenário em que proprietários evitavam registrar a compra por receio de um ITBI calculado sobre valores muitas vezes superiores ao preço real da negociação. O presidente da Ademi-GO, Felipe Melazzo, explicou ao Jornal Opção que a decisão do STJ representa um estímulo à formalização de negócios antes mantidos “na gaveta”.

Segurança jurídica como ponto central

Segundo Melazzo, a discussão sobre a base de cálculo do ITBI já vinha sendo travada nas instâncias inferiores da Justiça. Entretanto, ao ser julgada pelo STJ, passou a ter um efeito vinculante que deve uniformizar o entendimento em todo o país. Ele reforça que a decisão consolida aquilo que o setor imobiliário defendia há anos: a impossibilidade de cobrar um imposto sobre um valor maior do que aquele pactuado entre as partes.

“Essa matéria sendo julgada no STJ, no nosso entendimento, consolida aquilo que a gente vinha defendendo. Porque, de fato, não faz sentido o seu tributário pagar um tributo, mesmo em defesa de alguns princípios pós-tributários, com base num valor muito superior ou, às vezes, superior àquilo que foi objeto da negociação”, diz.

Melazzo destacou que a decisão garante previsibilidade ao comprador, já que é possível calcular com precisão os custos da transação. “Se eu vender um imóvel por R$200 mil e a prefeitura quiser calcular o ITBI por R$300 mil, isso não vai acontecer, vai ser pelo valor do acordo”, observou.

Fim do valor venal de referência e impactos no mercado

Um dos pontos mais criticados pelos representantes do setor era a utilização, por diversas prefeituras, do chamado valor venal de referência, quase sempre superior ao valor venal usado no IPTU. Tal prática, segundo Melazzo, provocava uma “confusão danada”, já que compradores se deparavam com um imposto calculado a partir de parâmetros completamente desconectados da realidade do mercado.

Ele explicou como isso afetava diretamente o custo final da aquisição: “Você comercializava um imóvel por R$200 mil e a prefeitura atribuía o valor do tributo de R$300 mil. Você aumentava o valor pago em ITBI. Então, essa decisão traz segurança jurídica. De fato eu estou pagando sobre o valor real da transação, o que está declarado em escritura”.

Além disso, ressaltou que, ao contrário do que muitos podem imaginar, a decisão não deve gerar aumento expressivo das transações imobiliárias. Na avaliação da Ademi, o principal impacto será a regularização de imóveis cujos compradores, no passado, evitaram o registro por causa da cobrança inflada do imposto.

Regularização deve crescer nos próximos meses

A partir da decisão do STJ, a tendência, segundo Melazzo, é de uma “corrida” pela regularização. Ele acredita que quem comprou, mas não registrou, agora tem estímulo para fazê-lo, pois não enfrentará surpresas tributárias baseadas em referenciais arbitrários.

“Ele tem agora a segurança de que o valor debuto vai ser calculado sobre o valor da escritura.”

O presidente da Ademi também alertou para os riscos associados a manter uma escritura guardada sem registro: direitos incertos, insegurança jurídica e vulnerabilidade em caso de disputas futuras. “Porque no sistema brasileiro hoje em dia quem é dono é quem registra. Não adianta ter uma escritura pública se eu não me registrar”, reforça.

Além disso, a decisão tende a trazer benefícios importantes para os municípios, embora signifique a renúncia ao uso de metodologias que inflavam a cobrança. Isso porque, com a regularização em massa, a perspectiva é de aumento na arrecadação total de ITBI.

“As prefeituras vão ter uma corrida aí na regularização desses registros e vai haver mais recolhimento para os cofres municipais.”

Recomendações para compradores, vendedores e imobiliárias

Com o valor negociado sendo a base definitiva para o cálculo do ITBI, os cuidados na formalização passam a ter ainda mais relevância. Melazzo orienta que todas as partes envolvidas garantam a coerência entre os valores declarados na escritura e os comprovantes bancários.

“Se eu declarei na escritura que eu estou comprando imóvel com 100 mil, eu tenho que ter a comprovação financeira que eu paguei 100 mil para quem me vendeu. O dinheiro saiu da minha conta, saiu da conta de quem me vendeu e ter os respectivos comprovantes do negócio.”

O presidente da Ademi avalia que a decisão do STJ representa um marco importante para o mercado imobiliário. “A decisão do STJ é muito positiva. Se faz cumprir de fato o que já estava sendo uma defesa de entendimento não só doutrinário, mas jurisprudencial de tribunais.”

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