Incorporações imobiliárias: irregularidades podem prejudicar o consumidor

Cooperativas habitacionais enganam consumidores, que não têm consciência de que devem dividir os riscos do negócio em caso de problemas

Privilege Marista Residencial, localizado na Rua 1.141, próximo à Alameda Ricardo Paranhos, é um dos prédios da Contato Incorporadora e da Fleury Incorporações desenvolvido por meio de cooperativa habitacional ou SCP | Foto: Fernando Leite / Jornal Opção

Atualizada em 16 de fevereiro de 2018, às 15h34, para inserir resposta de cooperativas citadas

Uma incorporação imobiliária é caracterizada pela venda de unidades ainda não construídas, cujo valor costuma ser pago anteriormente à construção. O empreendedor tem o natural objetivo de obter lucro. Por sua vez, uma cooperativa habitacional busca prestar serviços aos seus associados, que, de forma recíproca, se comprometem a construir bens para o exercício de uma atividade econômica, mas sem fins lucrativos.

A questão é que há, em Goiânia, cooperativas habitacionais desviando a sua finalidade e agindo sob a “fachada” de incorporações imobiliárias. Outro mecanismo frequentemente utilizado é por meio de Sociedade em Conta de Participação (SCP), em que existem duas modalidades de sócio: o ostensivo, ou seja, o empresário que aparece nos negócios com o terceiro, e o oculto, que é o fornecedor de capital para o primeiro e não aparece externamente.

Evidencia-se, portanto, uma diferença no que tange aos riscos do empreendimento: na incorporação imobiliária, é da empresa incorporadora; na cooperativa habitacional, é de todos os cooperados, “donos” do empreendimento.

Assim, o comprador, enganado, pensa ser um consumidor convencional, mas, na verdade, é partícipe da sociedade e, por isso, divide o risco dela e passa a responder pelo negócio em caso de problemas, como, por exemplo, ações trabalhistas e tributárias.

Em uma relação consumerista nos moldes tradicionais, o referido prejuízo inexiste, uma vez que a blindagem é devidamente assegurada. Publicidades das cooperativas habitacionais que atuam como se fossem incorporadoras também a garantem. Porém, o consumidor, talvez por desconhecimento do conceito jurídico, acaba sendo ludibriado.

Cabe mencionar que os empre­en­dimentos são, em sua maioria, de alto padrão e as cooperativas habitacionais travestidas de incorporações imobiliárias vendem os imóveis a preço de custo para qualquer um — muitas vezes sem antes terem o projeto aprovado pela Prefeitura —, quando o preço mais acessível deveria ser usufruído somente pelos cooperados. Com isso, a finalidade de não obter lucro deixa de existir e, pe­la lei do cooperativismo (nº 5.764/71), é configurada a ilegalidade.

As empresas geralmente alegam que estão apenas atraindo investidores ao invés de realizarem vendas. Contudo, os consumidores, ressalta-se, não têm a consciência de que são sócios e, consequentemente, responsáveis diretos pelo negócio.

Concorrência desleal

Residencial Chateau Provence, na Rua 135, no Setor Marista, ainda está em construção: outro empreendimento da Contato Incorporadora e da Fleury Incorporações que pode ter irregularidades | Fernando Leite/Jornal Opção

Os consumidores não são os únicos prejudicados por esta situação. Há claros sinais de ofensa à ordem econômica e concorrência desleal, cuja definição prevê práticas ilícitas a fim de angariar clientela.

Em relação às SCPs e cooperativas habitacionais, não se pode classificá-las como “ilícitas”, mas sim “injustas” na comparação com incorporadoras de fato.

O motivo para tal afirmação se baseia no fato da diferenciação tributária existente entre incorporadoras e cooperativas habitacionais, que usufruem de determinados benefícios fiscais, como a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins), Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSSL), Imposto de Renda sobre o Lucro Líquido (RRLL), Imposto de Renda de Pessoa Jurídica (IRPJ) e Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), entre outros.

Isto, aliado a um cronograma discutível e o início da execução de obras com falta de engenheiros e mão de obra reduzida, contribui para reduzir os custos de um empreendimento feito por cooperativas habitacionais que se passam por incorporadoras. A redução é estimada entre 12% e 15%, tornando desleal a concorrência com construtoras que pagam mais impostos.

Fiscalização

Em razão da enorme dificuldade que se tem na fiscalização, nota-se uma liberdade fora do comum para montar cooperativas habitacionais com as características descritas anteriormente. Trata-se, dessa forma, de um “terreno fértil” para enganar consumidores.

Além da Prefeitura, responsável por aprovar ou não o projeto, a fiscalização é de competência do Mi­nis­tério Público (MP), da Delegacia do Consumidor (Decon), da Superintendência de Proteção aos Direitos do Consumidor (Procon) e da Receita Federal.

O Jornal Opção apurou que há um procedimento aberto no MP e uma petição protocolizada na Decon. No primeiro, a investigação no tocante às cooperativas habitacionais está em andamento, mas, no que concerne às SCPs, foi arquivada. No segundo, a notícia-crime está parada.

Enquanto isso, os empreendimentos continuam sendo vendidos e os prejuízos tendem a se agravar. A qualquer momento pode ocorrer algum problema e os consumidores enganados vão ter a real noção do imbróglio com o qual se envolveram.

Os empreendimentos

O Jornal Opção fez um levantamento de empreendimentos desenvolvidos por meio de cooperativa habitacional ou SCP e que podem estar irregulares. Confira:

City Flamboyant (Jardim Goiás)

Chateau Provence (Setor Marista) — Contato Incorporadora e Fleury Incorporações

Cooperativa Habitacional Bueno (Setor Bueno)

Cooperativa Habitacional Universitário (Setor Leste Universitário)

Cooperativa Lozandes (Park Lozandes)

Cooperativa Marista (Setor Marista)

Giardino Marista (Setor Marista) — Contato Incorporadora e Fleury Incorporações

Ilha Galápagos (Vila Alpes)

Maison Verte Marista (Setor Marista)

Monte Logan Residence (Setor Leste Universitário)

Orionis Residence — Domu Incorporações e Linx Incorporações

Premier Marista (Setor Marista)

Privilege Marista Residencial (Setor Marista) — Contato Incorporadora e Fleury Incorporações

Quinta de Goyaz (Setor Marista) — Contato Incorporadora e Fleury Incorporações

Residencial Moema (Setor Bueno)

Residencial Salinas (Setor Bueno)

Skygarden (Setor Marista) — Contato Incorporadora e Fleury Incorporações)

Resposta

Um representante das cooperativas habitacionais Bueno e Universitário entrou em contato com o Jornal Opção. Veja a nota em resposta a seguir:

“Em reportagem da edição 2222 deste jornal, assinada por Marcelo Mariano, foi apresentado um cenário irreal sobre Cooperativas Habitacionais, ao generalizar supostas irregularidades em sua formação e em sua destinação.

Tenho pleno conhecimento de duas das cooperativas citadas na reportagem, as quais participo deste sua fundação, sendo a Cooperativa Habitacional Bueno e a Cooperativa Habitacional Universitário. A primeira foi formada com objetivo de construir 120 unidades habitacionais, que teve sua certidão de conclusão de obra (Habite-se) emitida recentemente pela Prefeitura de Goiânia, e a segunda está com data de conclusão prevista para o próximo mês de abril e terá 162 unidades habitacionais.

As cooperativas habitacionais são organizações regulamentadas pela Lei 5.764 de 1971,  fiscalizadas pela OCB – Organização das Cooperativas do Brasil, registradas na JUCEG, na Receita Federal e na Prefeitura de Goiânia. Elas tem objetivo de construir conjuntos habitacionais com um custo inferior ao que é apresentado no mercado por imobiliárias, incorporadoras e financeiras. A cooperativa habitacional é formada por pessoas que decidam se unir com o mesmo propósito. Todas as estratégias são decididas em assembleias e tem o foco principal a aquisição da moradia e a integração sócio–comunitária, em que todos os cooperados têm os mesmos direitos e deveres.

Na citada reportagem foi dito de forma generalizada que as cooperativas habitacionais já feitas em Goiás se confundem com Incorporadoras. Neste caso cabe salientar que as formações das cooperativas habitacionais que participei foram feitas sem publicidade, sem a participação de corretores, de imobiliárias, sem marketing ou algo parecido. Sempre foram formadas por grupo de conhecidos, conhecidos de conhecidos, amigos e parentes, que se uniram com a finalidade de construir unidades habitacionais. Seguindo orientação de diversos pareceres da OCB, nunca foram aceitas pessoas jurídicas na condição de cooperado. Investigações da própria Delegacia do Consumidor (denúncias anônimas) confirmaram o respeito ao que rege o sistema cooperativo.

Uma pessoa sozinha consegue construir uma casa, várias pessoas juntas conseguem construir um edifício. Estas pessoas assumem o risco da construção, tendo suas vantagens e desvantagens, assim como quem constrói sua própria casa. Existe o risco dos preços de material e mão de obra subirem, riscos da natureza (mitigados com a contratação de seguros), risco de atrasos, entre outros. Mas também há diversos ganhos. Somente com a adesão voluntária há uma economia de quase 10%, pois não há gastos com publicidade nem corretagem. No sistema cooperativo não existe contratação de empréstimos bancários, como há na maioria das Incorporações, pois o cooperado paga todo o valor de sua construção durante a obra, sendo que no caso de compra na planta de uma Incorporadora, o adquirente pode chegar a pagar menos de 20% de todo o valor de aquisição até a conclusão da obra. Todo este custo financeiro (juros bancários) é repassado para o adquirente.

Assim como uma Incorporadora contrata uma Construtora, a Cooperativa também contrata. Esta construtora é responsável tecnicamente pela obra e recebe por empreitada ou administração, sempre com a presença de bons engenheiros, bons projetistas e bom profissionais. Neste caso há um grande diferencial, pois são os cooperados que se reúnem e escolhem os materiais e como a maioria serão moradores, sempre se escolhem bons produtos, bons acabamentos e ocorre minuciosa fiscalização. Além disto, com a atuação da Diretoria e dos Conselhos Fiscais e Consultivos, há uma grande economia, pois são várias pessoas trabalhando para um objetivo comum, fazendo pesquisa no mercado. Na Cooperativa Habitacional Bueno, por exemplo, mesmo com um reduzido custo de construção, que resultou em um excelente empreendimento, haverá devolução de sobras aos cooperados, pois o valor final da obra foi menor que o valor do orçamento inicial previsto.

Enfim, há onze anos participo de cooperativas habitacionais, moro em um edifício construído por este sistema (Residencial Parque Flamboyant, no Jardim Goiás), vou me mudar para outro edifício também edificado pelo sistema cooperativo e conheço centenas de pessoas satisfeitas com suas moradias, várias que não teriam sua casa própria. Historicamente as cooperativas que participei foram formadas em sua maioria por servidores públicos (auditores-fiscais, delegados, procuradores, juízes, gestores, etc.), conhecidos, conhecidos de conhecidos, amigos e parentes, como disse. Se uniram, sabendo dos riscos (destacados em seus atos cooperativos), mas merecedores de seus ganhos. Generalizar, marginalizar e criticar estes empreendimentos sem ao menos os conhecer merece o meu repúdio e o de dezenas de pessoas com as quais conversei sobre a reportagem. Afirmo que as obras e apartamentos das cooperativas que citei estão entre os mais bonitos e com melhores acabamentos da cidade de Goiânia, além de terem contribuído com a geração de emprego e renda para nossa capital.”

Adonídio Neto Vieira Júnior
Engenheiro Civil, Especialista em Construção Civil, em Direito Tributário e em Desenvolvimento Gerencial, Auditor-Fiscal da Receita Estadual e Conselheiro Consultivo da Cooperativa Habitacional Bueno e Cooperado da Cooperativa Habitacional Universitário

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Sou investidor de um desses edifícios e sei muito bem os riscos envolvidos, todos os investidores sabem, tudo é realizado às claras. Existem promotores, juízes e desembargadores no grupo. Não há qualquer infração legal. Lamento a postura do jornal que não ouviu especialistas sobre o assunto. Quando compramos um empreendimento desse não temos certeza do valor final a pagar, todos estão cientes disso, pois não se trata de uma venda de unidade habitacional ordinária como a reportagem quer transparecer.

“Em relação às SCPs e cooperativas habitacionais, não se pode classificá-las como “ilícitas”, mas sim “injustas” na comparação com incorporadoras de fato.” MATÉRIA encomendada pela ADEMI ou seus associados? Essas cooperativas e essas outras empresas citadas devem estar machucando os interesses dos grandes e velhos incorporadores de goiânia. Consumidor em goiania mudou! Basta o consumidor visitar os empreendimentos, analisar as documentações, consultar seu advogado e fazer sua escolha!. Goiânia merece crescer! Essa briga já completa mais de 30 anos. Papel do Ministério publico não é defender os incorporadores gananciosos ou da velha guarda, e sim os direitos dos consumidores.

Considero a sensação de injustiça em comparação com os custos e lucros das cooperativas em relação as incorporadoras, mas o ambiente sombrio e obscuro que paira sobre as grandes construtoras e incorporadoras atuantes no mercado não foi citado. Não me cabe aqui julgar quem está menos ou mais dentro das leis, mas a corda corre frouxa por ambos os lados. Seja por comodismo ou por negligência dos órgãos competentes envolvidos e responsáveis por esse mercado, não me espanta haver tanta irregularidade, em qualquer que seja o segmento da construção civil.