Coordenador jurídico do órgão diz que as consequências vão desde advertência ao cancelamento do registro

O Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 5ª Região (Creci-GO) recebeu denúncias sobre eventuais irregularidades na atuação de profissionais que podem estar vendendo unidades de empreendimentos construídos por meio de cooperativa habitacional ou Socie­da­de em Conta de Participação (SCP) sem o registro de incorporação.

“O ato cooperativo não implica operação de mercado, nem contrato de compra e venda de produto ou mercadoria”, diz o artigo 79 da lei nº 5.764/71, que rege a prática de cooperativas habitacionais. Portanto, a comercialização de unidades de prédios com tais características é considerada ilegal.

De acordo com o coordenador jurídico do Creci-GO, Fernando de Pádua Leão, a Coordenadoria de Fiscalização do órgão apura informações com o objetivo de verificar se há, no mercado goiano, empreendimentos de cooperativas habitacionais que têm a intermediação de corretores de imóveis.

Trata-se de um trabalho que, segundo ele, está sendo feito desde o final do ano passado. “Estamos diligenciando para produzir provas e encaminhar um relatório às autoridades. Ainda não podemos afirmar se há irregularidades ou não”, sublinhou Fernando em entrevista concedida ao Jornal Opção na sede do Creci-GO.

Para o coordenador jurídico, é preciso que cada caso seja analisado individualmente, uma vez que “um corretor pode, sim, dar assessoria a uma cooperativa no sentido de angariar novos cooperados, mas ele tem de deixar bem claro que aquele empreendimento é diferente de uma incorporadora e não há relação de compra e venda”.

Consequências

A lei nº 6.530/78 e o decreto nº 81.871/78 são os dois regramentos ju­rídicos que regulamentam a profissão de corretor de imóveis e servem de base para o Creci-GO tomar decisões no que tange às ilegalidades que um profissional da área possa cometer.

Conforme aponta Fernando de Pádua Leão, as consequências, no caso de corretores intermediando vendas de empreendimentos de cooperativa habitacional, podem ser advertência, multa, suspensão ou cancelamento do registro junto ao órgão. “As punições serão feitas de acordo com o grau das infrações, que vão ser analisadas por um tribunal ético separadamente”, enfatiza.

O Creci-GO, uma autarquia federal de fiscalização que tem como finalidade normalizar, fiscalizar e orientar a profissão de corretor de imóveis, faz o seu papel no tocante à preparação dos inscritos no órgão, promovendo palestras e cursos — inclusive sobre as temáticas de incorporações imobiliárias e cooperativas habitacionais — a fim de deixar claro quais são as suas obrigações, competências e responsabilidades. “Temos aproximadamente 30 mil inscritos, dos quais 16 mil estão ativos. Cabe ao profissional interessado participar de nossas atividades”, ressalta Fernando.

Nova súmula do STJ dá mais proteção aos consumidores

O Jornal Opção alertou, em matérias anteriores, para os riscos que se corre no investimento em cooperativas habitacionais e SCPs — o primeiro diz respeito à prestação de serviços de associados que se comprometem a construir bens para o exercício de uma atividade sem fins lucrativos; já o segundo é referente à união de pessoas para exercer uma atividade econômica com a intenção de obter lucro por meio de uma sociedade ostensiva (que negocia com terceiros) ou participante (que não aparece externamente, mas fornece capital).

Segundo advogados ouvidos pela reportagem, podem existir, em Goiânia, cooperativas habitacionais e SCPs que se passam por incorporações imobiliárias. Na lei nº 4.591/64, mais conhecida como lei de incorporações, estão previstos mecanismos de proteção do empreendimento e, consequentemente, do consumidor, caso a obra seja paralisada ou o incorporador decrete falência, entre outras eventualidades.

Sem a devida proteção, os cooperados e sócios, que são responsáveis diretos pela obra, teriam de arcar com custos maiores. Con­tudo, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aprovou, no dia 22 de fevereiro, a súmula nº 602, tornando o Código de Defesa do Consumidor (CDC) aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas.

Em outras palavras, o STJ reconheceu que uma cooperativa habitacional se equivale a um fornecedor, em concordância com a definição do CDC, afastando, dessa forma, a relação societária e entendendo haver uma relação de consumo. “O STJ, para mim, não está reconhecendo esta relação de consumo com a intenção de dar legitimidade às cooperativas, mas sim para proteger quem compra”, argumenta o advogado imobiliarista Alberto Pequeno.

Assim, passam a ser aplicáveis todas as proteções asseguradas pelo CDC. Se houver atraso na construção do edifício ou descumprimento de contrato, o consumidor pode pedir devolução integral das parcelas, independentemente da regra da cooperativa, que, geralmente, prevê tal devolução ao final da obra.

“Com a nova súmula, o cooperado tem uma proteção maior”, frisa Alberto, que complementa: “Esta evolução da jurisprudência do STJ se dá justamente pela realidade de que há incorporações irregulares travestidas de um modelo de cooperativismo”.

Outro ponto importante destacado pelo advogado é o fato de o CDC determinar que o ônus da prova seja invertido, isto é, o consumidor alega algo e quem tem de provar o contrário é o empreendedor. “As cooperativas se sujeitam a regras mais severas, o que pode, em alguns casos, até comprometer a viabilidade do empreendimento”, diz.

Alberto explica que, se 20 pessoas aderirem a uma cooperativa e cinco pedirem a rescisão do contrato, por exemplo, os que desistiram agora podem pedir restituição imediata — anteriormente, as cooperativas alegavam que o dinheiro já havia sido investido e, por isso, era devolvido somente após a obra ser concluída. “Se uma parcela significativa pedir restituição, o empreendimento obviamente vai ser comprometido.”

Corretores
No que concerne à questão envolvendo o trabalho de corretores de imóveis com cooperativas habitacionais, o advogado considera que pode haver prejuízo indireto para a obra. “Se um determinado número de pessoas já adquiriu um imóvel com alguma irregularidade que o impedia de ser comercializado, a venda pode ser suspensa e, devido à natureza de uma cooperativa de precisar do dinheiro dos associados, a obra para.”

Além disso, acrescenta Alberto, os consumidores que não estavam cientes da irregularidade têm o direito de pedir indenização pelos prejuízos que eles tiveram, além da devolução dos valores pagos.