Advogado aponta riscos no investimento em incorporações irregulares em Goiânia

Arthur Rios Júnior alerta para o crescimento de empreendimentos tocados por empresas que não são o que dizem ser e atuam sem proteção garantida pela lei

Incorporação imobiliária é definida, de acordo com o ar­ti­go 28 da lei nº 4.591/64, co­mo “atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação to­tal ou parcial, de edificações ou con­junto de edificações compostas de unidades autônomas”. Em ou­tras palavras, venda de imóveis na planta, isto é, que ainda serão cons­truídos.

Segundo a referida lei, o incorporador é aquele que, mesmo não efetuando a construção, executa ven­das de unidades e se responsabiliza pela “entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”, podendo ser pessoa física ou jurídica.

O entendimento dos conceitos em questão é necessário para compreender o que o advogado Arthur Rios Júnior, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Apa­re­ci­da de Goiânia da Ordem dos Ad­vo­gados do Brasil – Seção Goiás (OAB-GO), disse ao Jornal Opção no tocante aos possíveis ris­cos enfrentados por consumidores que investem em incorporações imobiliárias cuja atuação se dá de maneira irregular.

O advogado afirma que, em Goiânia, pode haver estruturas ju­rí­dicas de cooperativas habitacionais e de sociedades que não são o que dizem ser. “São incorporações a preço de custo, porque existe a fi­gura do incorporador por trás do pro­cesso, independentemente de re­gistrar o memorial de incorporação ou não.”

Diretor estadual do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim), Arthur Rios Júnior ex­pli­ca que cooperativas habitacionais têm uma outra característica. Tra­tam-se de entidades sem fins lu­crativos, que prestam serviço aos próprios cooperados, sendo eles os donos da obra. A lei do cooperativismo, nº 5.764/71, em seu artigo 78, deixa claro que o “ato cooperativo não implica operação de mercado, nem contrato de compra e venda de produto ou mercadoria”.

Já um contrato de sociedade por meio de Sociedade em Conta de Participação (SCP) prevê a união de pessoas para exercer uma atividade econômica com a intenção de obter lucro. A relação entre as partes, neste caso, deve ser com o interesse de se tornarem sócias. Há duas modalidades de sócio em uma SCP: o ostensivo, que aparece nas negociações com o terceiro, e o participante — anteriormente chamado de oculto —, que fornece capital e não aparece externamente.

Coautor do livro “Manual de Direito Imobiliário”, o advogado ar­gumenta que a prática de desvirtuar o instituto jurídico é ilegal, ou se­ja, dizer ser uma coisa, mas, na ver­dade, ser outra. “Há, sim, ilegalidade em usar uma roupagem e, na essência, ser outra coisa.”
Ademais, ressalta Arthur Rios Júnior, se a cota de SCP é vendida no mercado aberto sem antes passar pela Câmara de Valores Mo­bi­li­á­rios (CVM), configura-se mais uma infração, desta vez à lei do mercado de valores mobiliários (nº 6.385/76).

Custo maior
Arthur Rios Júnior esclarece que, na lei nº 4.591/64, há uma sé­rie de mecanismos de proteção do empreendimento, como na even­tualidade de o incorporador falir. “Em um contrato de sociedade ou de cooperativa, não há como usufruir desta proteção.”

Na prática, isso significa que o consumidor pode arcar com custos maiores. Pela lei de incorporação, quando se trata de uma obra a preço de custo, existem as vendas ocorridas e o estoque. Se o incorporador decide dar seguimento ao negócio com um porcentual de unidades não vendidas, é ele quem deve assumir os custos desse estoque, senão o prédio não termina.

Nas estruturas societárias e de cooperativa, não há tal responsabilização, haja vista que a figura do incorporador inexiste e o estoque acaba tendo que ser arcado pelos próprios compradores, tornando o processo mais dispendioso, podendo, inclusive, inviabilizá-lo. “Co­nhe­ço casos nos quais, por não as­sumir a responsabilidade pelo estoque, a empresa fez com que os ad­qui­rentes pegassem dinheiro a juro, gerando um custo maior”, pon­tua o advogado.

Portanto, os prejuízos podem advir se o empreendimento tiver algum problema, uma vez que os mecanismos da lei de incorporação que tutelam os compradores não estarão disponíveis, o que dificulta a retomada da obra em caso de suspensão. Há, desta forma, o risco de o processo produtivo ser parado no meio e as unidades não serem entregues como previsto.

Além disso, nota-se um prejuízo na ocorrência de algum acidente de trabalho, que, no caso de cooperativas habitacionais e contratos de sociedade, é do próprio comprador. “Estão assumindo um risco que não deveria ter nada a ver com eles. As pessoas não en­ten­dem essas diferenças e acabam en­trando neste tipo de negócio”, assinala Arthur Rios Júnior.

Outra consequência oriunda desta prática é a concorrência desleal, pois os custos são mais baratos do que numa incorporação tradicional. “Se não há o registro do memorial de incorporação, tem-se um custo a menos. Se o comprador não arcar com o estoque, ele também vai estar competindo de uma forma diferente em relação àquele que está arcando”, explica.

O advogado alerta para o fato de as pessoas serem atraídas por preços baixos e não se preocuparem com maiores questões técnicas relativas ao assunto. “A princípio, estes empreendimentos estão sendo benefícios e, por isso, estão se alastrando. Até o momento em que acontecer algum problema.”

Bancoop

O caso da Cooperativa Habita­cio­nal dos Bancários de São Paulo (Bancoop) é um dos mais conhecidos do Brasil por ter sido alvo de investigação do Ministério Público de São Paulo (MP-SP) em razão de transações bancárias realizadas pelo grupo a fim de beneficiar o cai­xa dois do PT durante campanhas eleitorais.

A Bancoop é responsável pelo tríplex do Guarujá, imóvel que le­vou à condenação do ex-presidente Lula da Silva (PT) pelos crimes de lavagem de dinheiro e corrupção passiva. Em 2010, a cooperativa faliu e os empreendimentos fo­ram negociados com construtoras, como a OAS.

Reportagem do jornal “O Estado de S. Paulo”, de 25 de março de 2010, assinada por Gus­tavo Uribe, mostra os prejuízos causados pela falência da Bancoop. De acordo com o advogado Valter Picazio Júnior, 8.500 famílias foram lesadas, das quais cerca de 3 mil nem sequer receberam os imóveis.

É necessário que os cooperados estejam conscientes dos riscos que o negócio pode ter, além de solicitar documentos (ver página seguinte) que comprovam a legalidade do empreendimento, conforme dispõe o artigo 32 da lei 4591/64.

Documentos que o consumidor deve solicitar para se proteger

• Título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
• Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativos ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
• Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
• Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
• Cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade  a respectiva metragem de área construída;
• Certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
• Memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
• Avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
• Discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;
• Minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto
  de edificações;
• Declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;
• Certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do art. 31;
• Declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
• Atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos;
• Declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.