Expansão imobiliária mantém-se viva e a verticalização acontece de modo quase desordenado; cada empreendimento busca resolver problemas pontuais de infraestrutura

Ary Soares dos Santos

Entre os anos 2013 e 2014, Goiânia foi palco de uma inovadora discussão urbanística, a Operação Urbana Consorciada (OUC). Tratava-se, no âmbito do Estado de Goiás, de um projeto piloto que, uma vez consolidado, poderia vir a ser um novo paradigma nas relações do poder público com o setor imobiliário. O sonhado e quase utópico planejamento urbano poderia ter-se tornado uma referência capaz de balizar a ocupação e, fundamentalmente, a reocupação imobiliária de uma determinada região da cidade, com impactos positivos para além do espaço diretamente beneficiado.

A área inicialmente colocada em discussão foram bairros ou partes de bairros localizados no entorno do Jardim Botânico. Daí o batismo de Operação Urbana Consorciada Jardim Botânico. Proposta que, embora carecesse fundamentalmente da autorização e regulação da administração pública — no caso, a Prefeitura de Goiânia (Executivo) e a Câmara Municipal (Legislativo) —, seria totalmente custeada pela iniciativa privada, ou seja, o setor imobiliário.

Em síntese, uma OUC se viabiliza tendo como premissas algumas das seguintes questões: área já ocupada com potencial interesse de redefinição de uso; valoração dos espaços a serem (re-)ocupados; classificação dos tipos de usos e venda do direito de edificação ao empreendedor imobiliário. É a venda desse direito de edificação, valor resultante dos necessários investimentos em infraestrutura; regularização fundiária e outros custos associados, que propicia a uma região, que se encontra em estágio economicamente deprimido, conquistar alto potencial de investimento.

Os bairros subjacentes ao Jardim Botânico de Goiânia apresentam tais características, e foi por tais motivações que atraiu o setor imobiliário e parte do poder público. A prefeitura nomeou uma equipe técnica multidisciplinar que interagiu com variados atores sociais e empresariais e, também, promoveu fóruns de discussões com especialistas que participaram da implantação de OUC’s em outras cidades.

Este esforço do Poder Executivo, que primou pela transparência, resultou na ousada proposta de operação urbana consorciada (http://www.goiania.go.gov.br/shtml/seplan-ouc/jb/pagina.asp?pg=moe). Infelizmente, esta iniciativa esbarrou em resistência de parte do Legislativo municipal, que deveria aprovar o modelo de captação e investimento dos recursos financeiros necessários. Trata-se de uma proposta, como em qualquer parte do mundo onde é implantada, de parceria público-privada.

A OUC Jardim Botânico não se viabilizou. Entretanto, a verticalização da região, que poderia ter sido definida de forma planejada, com justiça social e adensamento agregado aos interesses do planejamento municipal, deixou de assim ocorrer. Ainda assim, a expansão imobiliária mantém-se viva na região e a verticalização, dentro dos parâmetros legalmente vigentes, gradativamente acontece de forma quase que desordenada, visto que cada empreendimento busca resolver problemas pontuais de infraestrutura.

Talvez tenha havido por parte do setor imobiliário e do Executivo municipal erros estratégicos na condução do processo. Ou ambos ficaram refém da visão pequena do Legislativo municipal, sobre uma proposta tão ousada. Perderam todos. Avalio que perdeu principalmente a população que ali reside, que poderia tratar seus interesses de forma colegiada, com respeito e transparência, ajudando assim a construir uma política de ganha-ganha.

Fique o alerta, para que em uma próxima oportunidade (ou, quem sabe, o resgate da proposta original?), os verdadeiros interessados se organizem e negociem seus interesses, e que o Legislativo municipal veja tais opções como interesse da cidade como um todo. O planejamento urbano exige de todos e todas tais iniciativas.

Ary Soares dos Santos, membro da equipe que elaborou a proposta de Operação Urbana Consorciada Jardim Botânico, é mestre em Geografia.