Promotor requer demolição de área construída de forma irregular em prédio na Praça do Sol

Em parecer, Juliano de Barros Araújo descreve que descumprimento do Plano Diretor por construtora só será solucionado com redução da área edificada do City Vogue

Altura além do permitido e falta de recuos teriam sido “premeditados” | Foto: Fernando Leite/Jornal Opção

“Cumpre salientar que qualquer publicação de matéria inverídica, sem comprovação dos fatos, configura crime de calúnia e difamação, previsto no Código Penal Brasileiro, nos artigos 138 e 139 direcionados a pessoas físicas e jurídicas envolvidas. Caso isso ocorra, todas medidas legais cabíveis serão tomadas.” Esse era o tom adotado pela City Soluções Urbanas, construtora responsável pela edificação do City Vogue Praça do Sol Residence, registrado na Secretaria Municipal de Pla­ne­ja­mento Urbano e Habita­ção (Seplahh) como SPE Resi­dencial Praça Do Sol Empreendimentos Ltda., em nota oficial enviada ao Jornal Opção publicada na reportagem “Novas suspeitas em prédio na Praça do Sol”, na edição número 2.231, do dia 14 de abril de 2018.

Livre do embargo à construção determinado pela Seplanh em 20 de dezembro de 2017 graças a uma segunda liminar concedida pela Justiça, a City Soluções Ur­ba­nas recorreu ao Poder Judiciário para ter direito ao Certificado de Conclusão de Obras, mais conhecido como Habite-se, para tentar entregar os apartamentos aos proprietários, o que só foi possível por meio de decisão do juiz José Proto de Oliveira, da 3ª Vara da Fazenda Pública Municipal no fianl de abril. Tudo isso depois de ver que a base de sustentação da legalidade da edificação, construída em desconformidade com o projeto autorizado pela Prefeitura de Goiânia, cair por terra. Pelo menos por enquanto.

O Projeto de Lei Comple­men­tar número 44 de 2018, de autoria do Executivo, recebeu uma emenda do vereador Viní­cius Cirqueira (Pros) que atrapalha as intenções da City Soluções Urbanas. A proposta da prefeitura quer autorizar a regularização de obras concluídas em desacordo com a legislação municipal mediante o pagamento de multas de até 1.500% sobre o valor de aprovação de projetos – cobrança inferior à outorga onerosa.

Mas Cirqueira pretende manter a regra do alvará de regularização nos moldes da Lei Com­plementar número 301, de 27 de dezembro de 2016, que só autoriza a liberação do Habite-se a edificações que descumprirem as normas estabelecidas pelo Plano Diretor e o Código de Obras e Edificações de Goiânia apenas quando o prédio tiver no máximo sete pavimentos e a altura da laje do térreo à laje da cobertura chegar a até 21 metros.

Com 117,99 metros de altura, 20,07 metros acima do autorizado no projeto de construção aprovado pela Seplanh, o City Vogue Praça do Sol conseguiu ignorar a legislação, atropelar a espera por possíveis modificações na Lei Complementar de que trata do alvará de regularização e se livrou do embargo e da incapacidade legal de conseguir o Habite-se por meio de três liminares – a primeira delas derrubada em fevereiro. Só que a dor de cabeça da City pode ser ainda maior. E desta vez a favor do respeito ao Plano Diretor, do Código de Obras e Edificações do Município de Goiânia e contra uma construção compreendida como erroneamente premeditada pelo promotor de Justiça Juliano de Barros Araújo, do Ministério Público do Estado de Goiás (MP-GO).

Demolição

É que no dia 4 de maio, o promotor, em substituição na 7ª Promotoria de Justiça da capital, emitiu parecer em ação anulatória que trata da situação do City Vogue Praça do Sol Residence sobre as irregularidades da construção, que só foi concluída por meio de liminar, na 3ª Vara da Fazenda Pública Municipal. E o requerimento de Juliano de Barros é completamente desfavorável à construtora: “que a requerente promova a demolição da altura excedida, ou, mantendo-se esta, a demolição de 1.010,89 m² dos avanços sobre os recuos”. Sim. Você leu isso mesmo, exatamente como está no parecer anexado na tarde de sexta-feira, 18, ao processo número 5517288.38.2017.8.09.0051.

O promotor Juliano de Barros Araújo quer que a City Construções Urbanas faça a demolição de 1.010,89 metros quadrados do edifício City Vogue Praça do Sol Residence caso não seja derrubada a altura excedida ilegalmente, que, no entendimento do representante do Ministério Público, foi edificado em descumprimento “premeditado”, ou seja, proposital, ao projeto de construção autorizado pela prefeitura e ao Plano Diretor de Goiânia. “O Ministério Público, na condição de ‘custus legis’, manifesta pela improcedência dos pedidos formulados na presente ação, com a consequente revogação da liminar anteriormente concedida, por ser questão de Justiça”, amplia o pedido Juliano.

Além de requerer a demolição de parte da construção do City Vo­gue Praça do Sol, o promotor observa que deve ser derrubada a liminar que impede o embargo da obra, ato administrativo tomado pela Seplanh quando a construção encontrava-se em fase final de acabamento. “Note-se que a re­querente [City Soluções] postou-se deliberadamente em situação irregular, agora não cabe ao Poder Judiciário chancelar esta irregularidade em contrariedade ao que determina a legislação acima descrita”, continua o parecer.

Para Juliano de Barros, não cabe à Justiça regularizar uma obra “flagrantemente irregular”, o que seria “contra legem”, ou seja, contrário à legislação. “Diante da inaplicabilidade da Lei Com­ple­mentar 301/16, que tenta regulamentar instituto inexistente no ordenamento jurídico local; assim como a ausência de previsão legal pa­ra a regularização de obras de grande porte, não há como o Po­der Judiciário, ‘contra legem’, ma­nifestar no sentido de fazer regular algo flagrantemente irregular.”

Como parte da ação anulatória proposta pela City, o promotor analisou o procedimento preparatório número 040/2017, que trata do mesmo assunto do processo: “a investigação de construção de edificação do edifício da requerente SPE Residencial Praça do Sol Empreendimentos Ltda., localizado à Rua 13, quadra H-49, lotes17/19, Setor Oeste, em desacordo com os parâmetros urbanísticos definidos no Código de Edificações do Requerido Município de Goiânia e os danos urbanísticos decorrentes desta construção”.

Relatório

O promotor destaca que o pedido da construtora é o de concessão de liminar para suspender os efeitos do embargo aplicado pela Seplanh à continuidade da obra. No relatório, Juliano elenca quatro pontos-chave em sua análise jurídica do caso. O primeiro deles é o de que City “promoveu a construção de um edifício de apartamentos em desacordo com o projeto aprovado pelo Município de Goiânia”. Em seguida, o representante do MP-GO destaca que o prédio descumpre os parâmetros urbanos definidos pelo Código de Obras e Edificações da capital.

O terceiro item aponta que a concessão pela Justiça de tutela antecipada – antecipação do julgamento de mérito da ação – ao empreendimento permitiu “a conclusão da obra sem a sua adequação aos ditames urbanísticos definidos na legislação local”. E por último, outra liminar concedida à empresa, por meio de um mandado de segurança, ficou ordenada pela Justiça a expedição do Cer­tificado de Conclusão de Obras, o Habite-se, “mediante o pagamento de taxas e multas administrativas pendentes”.

“A execução do projeto alterado depende da prévia anuência da administração”

Promotor Juliano de Barros Araújo relata que “desde a venda das unidades”, a City Soluções Urbanas “já contava com os acréscimos irregulares executados ao projeto aprovado”

O promotor explica o passo a passo natural que uma edificação deve seguir para que tenha autorização a ser construída pelo poder público. “Numa linha natural de providências, antes de construir, o interessado apresenta à administração uma consulta de viabilidade, espécie de solicitação formal, ao Município, acerca dos parâmetros urbanísticos incidentes sobre determinada propriedade”, destaca no relatório.

Informada pela prefeitura de quais são os índices urbanísticos aplicáveis, que incluem os afastamentos, recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, gabarito e outras normas, ou até a “incompatibilidade do uso pretendido”, o interessado em construir elabora o projeto arquitetônico. “Nesta etapa, a administração verifica o atendimento de todos os requisitos legais e, acaso atendidos, reconhece/declara o direito de edificar (a rigor, de reformar, acrescer ou construir). Ele é consubstanciado no Alvará de Construção, ato administrativo que permite a intervenção de engenharia pretendida pelo interessado”, explica o promotor.

Juliano lembra que, antes ou durante a execução da obra, a construção autorizada pela prefeitura deverá se manifestar quando o projeto for inadequado ou inconveniente para o tipo de edificação a ser levantada. É quando há a possibilidade de realizar o pedido de alteração do projeto, “desde que, por evidente, as modificações atendam aos índices urbanísticos e às normas de construção incidentes”. “A execução do projeto alterado, vale dizer, depende da prévia anuência da administração; não basta o mero protocolo do pedido, por parte do interessado, para autorizá-lo a executar a alteração, porque nenhuma garantia lhe é dada de aprovação até a decisão final pela administração.”

No relatório, o promotor observa que a concessão do Habite-se está ligada a solicitação de vistoria da prefeitura por parte do responsável pela obra quando a construção for concluída. “Não raras vezes, o interessado, pelas mais diversas razões, não executa exatamente o projeto tal qual aprovado e licenciado”, afirma Juliano. E continua: “A consequência natural dessa situação seria a negativa do Habite-se, até que o interessado promova as correções/adequações que se fizerem necessárias”.

Falta com a verdade

De acordo com o parecer do promotor, a City Soluções Urbanas “falta com a verdade ao tentar explicar as razões pelo não cumprimento do projeto aprovado”. Na análise cronológica dos documentos apresentados pela construtora, o representante do MP-GO verifica que o Alvará de Construção do City Vogue Praça do Sol é de 1º de abril de 2014, ano posterior à aprovação da norma técnica ABNT NBR 15575-5_2013, que foi descumprida pela empresa. “Assim, dado ao conhecimento da norma técnica, deveria ter, antes de iniciar a execução da obra, adequado seu projeto e submetido a adequação a nova análise por parte da municipalidade.”

Juliano relata que só depois de a Seplanh realizar a vistoria e verificar as irregularidades na construção no final de junho de 2017 – auto de infração número 110.216 – houve a manifestação da City, apenas dois meses depois, em agosto, quando deu entrada no pedido de alteração do projeto de construção junto à prefeitura. “Vale destacar que não estamos tratando de obra pequena e de baixa renda, pelo contrário, trata-se de um edifício de alto padrão e em bairro nobre e adensável da macrozona construída.” E o promotor tem razão. Com 30 apartamentos de 360 metros quadrados por andar que chegaram a custar até R$ 3 milhões, sendo a cobertura um duplex, com cinco a seis vagas de garagem por imóvel, o edifício está localizado no Setor Oeste, nas proximidades da revitalizada Praça do Sol.

O mais grave, na análise do promotor, é a “execução premeditada do projeto diferente ao que foi aprovado”, que possibilitou o “indevido acréscimo” de 1.010,89 metros quadrados em áreas que deveriam ser destinadas ao recuo de lote – a medida entre a projeção da edificação e a divisa do lote, que pode ser frontal, lateral e dos fundos. Para Juliano, esse aumento da edificação “foi usufruído única e exclusivamente” pela City, que é acusada de promover a venda das áreas construídas irregulamente incorporadas aos apartamentos. “Desde a venda das unidades, a requerente já contava com os acréscimos irregulares executados ao projeto aprovado”, aponta.

Com o fim da ideia de zoneamento adotada pelo Plano Diretor, que entende como solução urbana em Goiânia o adensamento, estabeleceu-se o uso de parâmetros mínimos a serem seguidos para ordenar a ocupação do solo. O artigo 122 do Plano Diretor, que trata da macrozona construída, prevê que será aplicada como parâmetro de índice de ocupação referente “à altura máxima e aos afastamentos frontal, lateral e de fundo” a progressão matemática gradual por pavimentos. Itens observados nesta verificação, de acordo com o inciso IV do parágrafo 2º, são os “recuos ou afastamentos, frontal, lateral e de fundo”, que devem atender a Tabela de Recuos “sem admissão de excepcionalidades”.

Ainda do Plano Diretor de Goiânia, traz o seguinte texto o artigo 124: “As unidades territoriais identificadas como Áreas Adensáveis e Áreas de Desaceleração de Densi­dades não sofrerão limitações quanto a altura máxima das edificações, sendo esta resultante da aplicação dos afastamentos e índice de ocupação máximo previstos nesta Lei”. A autuação que levou ao embargo da obra tratava justamente da construção de 20,07 metros de altura além do aprovado no Alvará de Cons­trução do prédio, que o promotor diz não ser necessariamente o ponto de infração mais grave ocorrido na construção do City Vogue Praça do Sol.

“A discussão em questão não é a altura da construção e nem o fato de existirem edifícios mais altos na mesma região. O ponto fulcral da demanda é o não atendimento dos recuos e afastamentos desta construção, face à altura da mesma. Pois, conforme consta do Plano Diretor de Goiânia, não há a limitação de altura nas edificações, visto ser o limite desta a aplicação dos afastamentos e índices de ocupação, que ‘in casu’ foram deliberadamente alterados pela requerente”, explica no parecer. Juliano continua ao descrever que a City “avançou sua construção sobre áreas ‘non aedificandis’ destinadas aos recuos e afastamentos do terreno”.

Por isso, o promotor destaca que o Plano Diretor, no artigo 122, parágrafo 2º, inciso IV, não permite que se aceite qualquer irregularidade das que a City pretende autorizar judicialmente, “visto que a construção atingiu uma altura superior aos recuos observados”.

Alvará de Regularização

De acordo com o parecer de Juliano, a Lei Complementar 301/2016 “padece de vício insanável”, o que deixa sem qualquer embasamento legal o pedido da City à Justiça, “vez que tenta regulamentar um instituto inexistente no ordenamento jurídico local, uma vez que o Alvará de Regularização foi revogado pela Lei Complementar número 181/2008, que altera a Lei Complementar número 177/2008 [Código de Obras]”.

O promotor comenta os efeitos legais da Lei Complementar que entrou em vigor no final do mandato do ex-prefeito Paulo Garcia (PT). “Mesmo se considerarmos como implicitamente repristinado o aludido Alvará de Regularização, tem-se que a citada LC 301/16, limitou sua aplicação às pequenas e médias construções, não podendo ser ampliada às grandes, dada a limitação definida no Plano Diretor”, descreve.

Com base na legislação, Juliano chega à conclusão de que, “não havendo previsão legal da aceitação das irregularidades construtivas para a regularização da obra, bem como diante da impossibilidade jurídica de excepcionar os parâmetros definidos no Plano Diretor para os recuos, face à altura da obra, para a solução jurídica, prática e efetiva do problema ‘sub judicie’”, se faz necessário “exigir a adequação da obra executada ao projeto originariamente aprovado, ou, no máximo, aos limites de recuos e afastamentos definidos nos parâmetros urbanísticos definidos no Plano Diretor e no Código de Obras”. Para que isso aconteça, o promotor inclui em seu parecer o requerimento para que a Justiça determine que a Requerente promova a “demolição da altura excedida, ou, mantendo-se esta, a demolição de 1010,89 m² dos avanços sobre os recuos”.

“Vale destacar que o avanço sobre os recuos causa danos irreversíveis ao ordenamento urbano em uma região destinada no plano diretor para ser área adensável, visto que elimina o necessário espaço entre as edificações de grande volume, criando problemas urbanísticos e ambientais, face a impossibilidade de se manter adequadas condições de ventilação, iluminação e segurança da coletividade”, pontua Juliano no parecer.

Pedido improcedente

No pedido da City Soluções Urbanas à Justiça, consta o seguinte requerimento: “suspensão do embargo da obra em definitivo relativa ao processo nº 70703530 e seus efeitos, que determinaram a paralisação das obras de construção do empreendimento City Vogue Praça do Sol de propriedade da requerente”. O representante do Ministério Público avalia como improcedente. “Levando em consideração que é fato incontroverso, visto que foi reconhecida expressamente pela própria requerente, a irregularidade na construção, bem como considerando a autonomia própria do requerido Município de Goiânia em exercitar o poder de polícia administrativa, não há que se falar em nulidade do ato administrativo de embargo, pois foi realizado dentro do devido processo legal administrativo, sobre o qual não houve nenhum questionamento de vícios que pudessem inquiná-lo.”

E conclui: “Mesmo porque, inexistem motivos para a sua invalidação, haja vista que o sujeito (Poder Pú­blico Municipal) é competente, obedeceu a forma e a finalidade previstas em lei, foi devidamente motivado (fundamentação técnica demonstrando as irregularidades construtivas) e buscou o efeito imediato próprio do exercício do poder de polícia administrativo, que é a paralisação de obra executada em desconformidade com o projeto aprovado e a lei”.

3 Comment threads
4 Thread replies
0 Followers
 
Most reacted comment
Hottest comment thread
5 Comment authors

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Caio Sousa

A prefeitura de Goiânia, parou no tempo. So fala de multa, processo, derrubar etc. Quantos predios da propria prefeitura que não tem nem alvara, lotado de escolas sem nem calçada, quanto mais rampa de acesso. Dai será muito mais interessante o órgão competente pedir uma contrapartida da construtora, para conter um assoreamento no parque Cascavel, que por pura incompetência esta a anos em obras e não consegue terminar e nosso dinheiro indo para o ralo. Caso a contrutura derrube e predia, peça a esse tanto de incapazes para devolver o imposto pago é de mais de 50% e provavelmente foi… Leia mais

Thelma Santos de Melo

Tergiversou, estamos falando de dolo pelo responsável pelo empreendimento, tentando ludibriar o poder público responsável, envolvendo inclusive a justiça. Parabenizo o Promotor de justiça, esta buscando promover a justiça, este é seu papel.

Luciano Almeida

Fica a lição para a comunidade: devemos eleger administradores responsáveis e qualificados para que a prefeitura exerça a função de fiscalizar com eficiência e competência, assegurando meios e recursos adequados e suficientes ao setor responsável pelo acompanhamento das obras e edificações. Caso contrário, esse episódio grotesco será só mais um caso numa lista interminável de absurdos que faz do Plano Diretor da Capital mera peça de ficção.

Thelma Santos de Melo

O irresponsável foi o empreendedor tentando dar jeitinho, tem que ser coibido e pronto.

Luciano Almeida

Fato: o empreendedor fez o que bem quiz, sem respeitar a lei – e a prefeitura fez o que? Só agiu depois que a obra irregular estava edificada. O promotor agiu corretamente, sim – mas o mal poderia ser evitado, se a fiscalização da prefeitura acompanhasse a execução da obra. Isso não ocorreu. Logo, a prefeitura também errou.

Fala sério

É impressionante a capacidade que as instituições públicas tem em atrapalhar a sociedade… criam dificuldades sempre para vender soluções… deixaram construir o prédio e só agora vem com esse papo????
Tome tento senhor promotor, agora que já foi, pessoas já compraram, a solução não é demolir e sim propor uma compensação ao município como contrapartida. E pior de
Tudo é que o salário desses funcionários públicos são bancados por nosso dinheiro através de impostos pagos.

ziro

CONDUTA AÉTICA. Esse é o tal jeitinho brasileiro que está minando essa nação. Vai construindo, vai fingindo desconhecer a lei, vai corrompendo, e aí consegue aprovação através de um acordinho sabe se lá como …